负债率上升存货高企 地产商转向直接融资

2011年初至今的限购政策效力正在显现。

截至4月8日，已公布的75家A股上市房企年报显示，2011年末，房地产行业资金链已趋紧，整体负债率呈上升趋势，存货也创历史新高。

尽管近期开发商促销频繁，但“一季度全国房地产开发企业资金状况进一步恶化”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2012年1月至3月份商品房销售仍同比下降，一季度房企资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。

另一方面，房企融资模式面临艰难转型。开发贷紧缩，公开市场融资仍未开闸，令高周转的万科、保利等房企遭遇瓶颈。万科、保利称，将通过合作开发来进行更多的股权融资，以保持业绩持续增长。

近万亿存货压顶

中国房地产研究会测评数据显示，中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500强企业的净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。

其中，万科净负债率由2010年末的17.5%上升至23.8%；中海外净负债比率则从2010年底的22.8%上升至33.3%。

尽管一些房企如绿城负债率有所下降，但本就高达165%的负债率降低了16个百分点之后，仍然维持高位。截至2011年底，绿城的银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，无法覆盖一年内到期的银行及其他借款158.8亿元。

房企净现金流持续减少也是行业趋势。即使如财务稳健的中海外，也出现了手持现金大幅减少的情况。截至2011年底，中海外手持现金192亿港元，较2010年底的320.5亿港元减少128.5亿港元。

在中投证券分析师李少明看来，除了负债率上升、现金流趋紧，房企存货与往年相比有明显上升，上半年销售去化压力比较大。

北京中原市场研究部统计数据显示，截至4月8日，75家已公布年报的上市房企库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元上涨44.3%。更是2009年库存4183亿的两倍以上。

按房企存货和营业成本计算，2011年末这75家房企整体存货的消化周期达4.5年，而2010年末，这一周期为3.8年。

“虽然3月成交量环比有所复苏，但整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，银行信贷难、高库存叠加的压力给开发商现金流带来巨大压力。

2012年初至今，保利地产在全国范围内发起“囍春行动”，对旗下项目进行让利促销。同样，招商地产、恒大地产、中国海外、龙湖等房企在2、3月份的促销力度也很大。

国泰君安地产分析师李品科认为，销售积极的龙头开发商三月销售数据较好，说明刚需购房者最敏感的是房价，以价换量效果显著。在库存高企、资金紧张的背景下，回笼资金首要还是靠销售，预计二季度，将会有越来越多的开发商加入降价行列。

私募、合作：转型直接融资

房企资金链趋紧的背后，更是其融资模式的被迫转型。

过去数年，中国房地产商依赖银行低利率贷款和公开市场股权融资，实现跨越式发展。但中国房地产商会会长聂梅生认为，这种低成本资金的时代结束了。融资成为后限购时代房企的一大挑战。

4月5日，利用海外融资平台的优势，龙湖地产公布签订一项港币24.3亿等值的三年期银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400点子，这让龙湖成为同期房企“羡慕嫉妒恨”的对象。

但在内地，据本报记者了解，目前像万科、保利这样的总行级客户，也仍受到银行开发贷限制。“我们今年争取了一些贷款额度，但整体而言，银行贷款已不像往年那样对房地产行业倾斜”，保利有关人士坦言，现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解押，程序很繁琐。

包括万科、保利等在内的房企正寻求更多的融资手段。例如房地产基金，保利地产董事长宋广菊透露，保利的房地产基金目前规模已达60亿左右。

金地旗下稳盛投资总经理吴涛也对记者表示，今年房地产私募将迎来大发展，稳盛投资预计今年规模可达50亿左右。

“前几天分别去了几家房企总部洽谈合作事宜，方案马上要着手设计了。”德信资本高级经理刘聪对记者透露，房企都意识到要拓展新的融资渠道，朝直接融资转型了，弱市也可以适当加加资金杠杆。

此外，与万科一样，合作开发作为股权融资的一种形式，也已提上保利的日程。自2011年下半年保利新增项目大部分采取合作开发模式，今年2月保利新进西安，也拟引入合作方共同开发。

大型房企抱团取暖，中小房企则危机显现。3月30日，杭州余杭法院受理杭州金星房地产开发有限公司破产清算案，这是杭州首个破产房企。据承办法官介绍，因破产案件刚刚受理，具体情况还在核查中。

德勤在4月5日的报告中称，中国银行业2012年所面临的相关资产质量风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂和按揭贷款违约事件，及房地产相关行业的连锁风险。