楼市促销花样翻新 由虚转实渐成趋势　

多个地区楼市成交量近期回升，上市楼盘促销的花样也不断翻新。力度大小不一的促销手段背后，是房地产开发商不同的策略和经营环境。业内人士表示，随着大量新楼盘的陆续上市，开发商促销手段由虚转实已经成为一种趋势。

促销手段虚实有别

清明假期前，深圳某开发商推出1000套特价房源，号称“微利房”。该开发商称，微利房是介于深圳安居房与商品房之间的一种全新居住解决方案。同时，开发商还提出一些“申请条件”，要求申请者具备深圳龙岗区的户籍或居住证、不拥有住房、家庭月收入低于8000元等。该开发商表示，按微利房的价格计算，这些房源的利润已经低于5%，并进行“公示”。

不过，微利房的概念并没有引起购房人的兴趣，去掉层层包装之后，“微利房”的价格并不优惠。虽然微利房面向深圳购房者，但该项目位于紧邻深圳、以大量空置房闻名的惠州大亚湾。在推出每平米4800元的“微利价格”之前，该楼盘售价为每平米4900元，并且能申请9.4折优惠。

东莞楼市促销则呈现出另一番景象，当地售楼处展出香车美女已经不再新奇，近期有多个楼盘在售楼处展出“国宝级文物”，以吸引购房者。

与上述缺乏实质性内容的促销手段不同，越来越多的开发商开始直接降价促销。深圳蛇口近期成交量最高的楼盘，一直被招商地产的雍景湾项目占据。雍景湾去年下半年开盘时均价每平米36000元，而目前雍景湾尾盘最低降至每平米26000元。

万科、中海、雅居乐等多家房地产开发企业近期表示，将在2012年采取随行就市的价格策略，佳兆业今年一季度的签约均价同比下降26%。

部分房企资金吃紧

深圳地产人士林晓华介绍，目前开发商不同促销力度的背后，是开发商不同的策略和经营环境。对一些靠做实业起家的非上市开发商而言，高利润依然是其主要目标，在目前资金链并不紧张的情况下，这些开发商并没有实质降价的动力。对于一些上市房企而言，由于多数企业以房地产为主业，并无其他业务支撑。在楼市调控持续的背景下，资金链已经吃紧，快速周转策略成为其相对较好的选择，因此这类房企往往采取比较务实的降价举措。

林晓华表示，3月以来各地楼市成交普遍回暖，在一定程度上增强了开发商的信心。成交回暖也意味着，部分购房者对房价大幅下降并不抱有希望。在购房者和开发商的博弈之间，购房者并不具有明显优势。

万科日前在销售月报中表示，由于房企融资渠道严格受限，投资能力受到影响，市场后续新增供应能力可能持续下降。这也意味着，未来房价能否延续目前的下行趋势，仍然存在不确定性。