误解政府调控决心 部分开发商“死扛”不降价

心存绝对短缺预期误解政府调控决心

刚刚过去的3月，北上广深等城市的住宅成交量环比均出现上涨，同时，部分城市的成交价格出现了不同幅度的下滑。业内人士认为，“量升价跌”的具体原因需谨慎分析，应该看到，当前房价跌幅不大，还有不少开发商在“死扛”。因此，政府仍需坚持房地产调控政策不动摇，继续抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。

百城住宅均价环比连续下降

中国指数研究院4月1日发布的报告显示，3月份，全国100个城市住宅均价为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。总体来看，3月，100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌，跌幅与上月持平。其中，3月份，北京等十大城市的住宅均价为15454元/平方米，环比上月下跌0.40%。具体来看，深圳、重庆(主城区)、广州分别环比上涨0.84%、0.60%、0.37%；其余7个城市下跌。

此外，中指院监测的40个城市中，33个城市成交面积在3月份出现了环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅最大，达230.44%。北京等10个重点城市中，受各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷率回调等多重影响，刚性需求集中释放，各城市环比均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅超过100%，北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

中指院的研究报告认为，尽管价格下调、推盘量增加带动更多需求入市，使得3月成交量在上月的基础上继续回升，但库存仍在高位，去存货是多数企业短期内的首要任务，加推特价房源、团购、新盘低价入市等手段继续成为主流企业和项目的定价策略，“调价促量”之势仍在继续。

理性看待“量升价跌”

独立开展房地产市场研究的REICO工作室的博士刘琳对本报记者分析说，3月份交易量上升的原因可能来自供需双方，从供给方面看，近期开盘项目增加，入市的供应量增多，而从需求方面看，今年以来首套房的购房需求得到一些支持，部分受抑制的刚性需求释放。

不过，经济学博士马光远在接受本报记者采访时认为，所谓3月份“量升价跌”的具体原因值得分析。“我们看到，价格的跌幅其实非常小，降价的预期应当也还存在，成交量却出现了大幅上升，购房者为什么急于出手？其中的原因值得警惕。我并不认为主要是因为有大量的有自住需求的人入市。”马光远说。

马光远认为，一方面可能是因为一二月份的季节性因素、节日的因素导致成交量过低，3月的成交量从而出现环比反弹，这个因素比较正常；但是，令人担心的是另一方面的原因，是不是在政策的执行层面出了一些问题，比如，限购的政策是不是得到了严格执行？所以，对于目前一线城市出现的楼市成交量加大的现象，一定要弄清原因，再做出政策判断。

仍需坚定调控不动摇

未来一段时间，楼市将呈现何种走势呢？刘琳认为，至少今年上半年房价上涨的动力基本没有，总体将呈现稳中有降态势。

“预计未来一段时间很多楼盘即将进入销售状态，市场的供应量还会不断增多，而国家的调控政策又不会放松，在这种情况下，房价不太可能大幅上涨。”刘琳说。

马光远认为，当前正处于一个非常微妙的关节点，虽然现在房价的反弹是小概率事件，但是，政策的任何风吹草动，都会给市场带来轩然大波，如果政策出现实质性放松的迹象，反弹马上就会出现。因此，如果我们的政策要鼓励自主需求，则一定需要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。鼓励自主需求没有错，但在房价畸高、房地产调控处于关键的时刻，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。

“为什么还有那么多开发商扛着不降价？地价高不是绝对因素，根本原因还在于绝对短缺的预期因素，因为许多人还是认为政府是扛不住的，而这种扛不住传递给购房者的，就是房地产可能会大幅反弹的信号。所以，要确保政策不被曲解，不走样，最为关键的是要把调控中的有利经验及早转化为长期制度，给市场一个稳定的预期，而不是一调就降、一放就涨，要给房地产市场一个长期稳定的利润预期，才能使之真正走向健康。”马光远说。