北京：开发商以价换量 房价同比跌12.6%

“您好，我们的项目马上就要开盘了，起价是11500元/平方米，这个价格比周围的在售项目售价都要低。”4月5日，位于北京南六环边的保利春天里项目销售人员对《第一财经日报》表示。

在这个即将到来的楼市春天，不少项目已显得蠢蠢欲动。

成交回暖

北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，3月北京共成交期房商品住宅5094套，现房商品住宅成交2991套。期房、现房累计成交8085套，环比2月，成交套数增加46.6%，同比成交套数也增加了23.3%。其中，扣除保障房的纯商品住宅累计售出6842套，创下自2011年下半年以来，连续9个月的销量新高。

链家地产市场研究部冯联联认为，近期货币政策的调整对首次购房者来说在一定程度上降低了成本，相当于政策环境出现利好。与此同时，项目降价动作也较为明显，尤其一些性价比较高的项目为了加速周转，在降价的基础上频繁入市，已有较长观望期的刚需群体产生松动迹象。

随着需求一方打破观望的气氛越来越浓烈，3月的北京楼市供应也大幅增加。

亚豪机构副总经理高姗分析，“限购”政策使得大量项目长期滞销，现在项目销量有了得之不易的回升，开发商抓紧有利时机，抢收销量、加速推盘。另一方面，开发商的库存压力、资金压力也到了临界点，当务之急是去库存、回现金，唯有降低价格预期，大量推出待售存量，求得企业生存。

价格的下降使得3月的22个开盘项目销售率为20.5%，而1、2月分别仅为5.8%、11.0%，这一销售率也创下了自去年下半年以来连续9个月的新高。

成交结构的变化也导致北京楼市的成交均价出现了持续的下降。

据北京中原统计，3月份北京楼市成交均价为19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米，下降幅度达到了12.6%，这已是北京成交均价连续3个月处于2万元/平方米以下。

高姗认为，3月是开发商寄予厚望的月份，尤其是上市房企，2012年前两个月销量停滞，若要呈现一份漂亮的季报，把握3月无疑是关键。面对持续一年多的楼市调控，越来越多的开发商无力僵持，只得选择“降价快销、弃价换量”，大量项目深幅降价刺激刚需购房者杀跌抄底，信贷政策的放宽，针对首套房贷利率优惠等相关举措也进一步促进楼市购买力的释放，这些都是3月小阳春出现的重要原因。

以价换量

延续了3月的小阳春趋势，在刚刚结束的清明小长假，北京楼市成交也有不错的表现。

北京市住建委的数据显示清明假期(4.02~4.04)期间北京市共成交住宅462套，相比去年清明假期(2011.4.03~2011.4.05)期间分别上升30.1%。

与此同时，据亚豪机构统计，2012年清明假期期间北京市商品住宅成交均价为19040元/平方米，相比去年清明假期期间的28034元/平方米，降幅高达32.1%。

“成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量。”北京中原市场部总监张大伟认为，尽管目前已经降价项目再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价。

亚豪机构的监测就显示，随着部分项目“以价换量”取得成功，近郊的中端楼盘也开始纷纷效仿。包括金融街·金色漫香林、北京城建·世华泊郡、富力盛悦居、北京城建·筑华年等位于四环、五环周边的几个项目，在降价10%左右后都实现了比较好的销量回报，3月成交量位居北京前列。

以北五环的北京城建·世华泊郡项目为例，其在3月推出限时团购活动后共售出127套住宅，而该项目之前8个月一共才成交了80套，但项目成交均价也由高峰期的24890元/平方米降至3月的22569元/平方米，下降近一成，降价对中端楼盘的促销效果由此可见一斑。

根据链家地产市场研究部统计，2011年至今，共有48个多期项目，其中28个项目后期成交均价有明显下降，平均降价幅度达到10.7%。在这些多期降价项目中，低于2万元/平方米的项目占比达到68%。

冯联联认为，从多期项目的年内多次入市的价格变化中可以看出大部分项目成交价处于下行趋势，并且多集中于2万元/平方米以下的刚需市场。一方面，刚需市场的需求量大，购房者易受价格因素影响，“以价换量”是刺激刚需最有效的方式。另一方面，在全市9万余套商品住宅存量中，超过60%价格在2万元/平方米以下，少量项目降价并不能快速减少累积库存，刚需市场的整体压力依然较大。

“4月开盘项目将有明显增加，区域上，大兴、通州及房山供应量将出现增加。”张大伟认为，整体来看，成交量有望在目前基础上再次上涨，虽然不可能出现接近调控前的现象，但触摸限购后最高点的可能性非常大。

“而尽管信贷出现定向宽松的利好消息，但由于限购及二套以上的贷款依然严格执行，市场出现量价齐升的可能性不大。”他预计，整体市场均价可能会因为跟进降价换量项目的增加而出现下调。