试点范围扩大在即 房产税“动静不大”影响不小

编者按：国家发改委日前发布的《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，今年适时扩大房产税试点范围。社会普遍关注，房产税试点在上海、重庆推行一年，对于当地房地产市场的健康有序发展，究竟有多少成效？在直接税负增加之后，两地市民购房心态发生了哪些细微的变化？在试点范围扩大的前夜，这两个城市又能提供怎样的经验，以供后来者借鉴？

“原来不计房价高低，见房就买的现象可能一去不复返了。”上海德佑地产的一位中介这样向记者描述他对房产税征收影响的感受。在这位房地产业内人士看来，房产税对于房地产市场最大的贡献是与限购令一道控制了非居住购买。

不过，与这位房产中介的感受不同，对于上海、重庆的房产税改革，社会上也有另外的评价——试点“动静不大”。持这种观点的人理由有二：一是税收收入很少；再者，没有看到两个城市房价的急速下跌。

房产税总额并不多

专家认为，未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现

去年1月28日，个人住房房产税征收试点在重庆启动。年底，统计数据出来了：重庆应税住房为8791套，建筑面积达215.1万平方米，征收率达90%以上，已征收的总额约1亿元。重庆市表示，房产税税款将全部用于保障房建设。

去年重庆的财政收入超过2900亿元。1亿元这样的数额，对重庆财政收入的贡献，显然十分微弱。不过，重庆市财政局副局长何志明认为，不能据此评价房产税试点的成绩。在重庆，房产税试点后，高档住房的开发供应受到约束，也使得商品房供应结构得到优化。部分开发企业开始将大户型住房比例降低，转而主攻中小户型，增大了中端市场供应，在一定程度上使得普通商品住房价格趋于平稳。

去年一年间，上海的个人住房房产税总额多少，官方并无数据公布。上海财政局、地税局及房产局告诉记者，房产税推出后，投资、投机客面对房产税所产生的投资成本提高，对楼市的需求量开始减少，抛出的房源随之增多。

财政部财科所所长贾康认为，对房产税试点效果的评判，不能基于表面化。因为，在上海、重庆这样的地区搞房产税试点，最重要的任务还不是筹集收入，而是意在调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不要急于根据目前按少数地方试点情况判断它一年可以征收多少税上来，而是要看到未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

对购房行为影响不小

房产税试点后，重庆主城高档商品房访客量下降30%—50%

投机获得一定程度的控制，高档住房开发受到约束。官方的观点也得到了统计数据的支持。

去年4月，重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例为10.38%，这一数据后来逐月下降至去年底的6.65%。

“房产税试点对两城市的房地产市场和人们消费行为还是有不小的影响。上海和重庆高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这是很明显的正面效应。”贾康评价道。

重庆房产税试点将限制高端市场作为政策调整方向，记者了解到，如今，重庆市部分购房者已经改变了买大房、买贵房的消费倾向。房产税实施之后，重庆主城高档商品住房项目访客量出现明显下降，比之前下降了30%—50%；去年1月28日到12月31日，高档住房成交建筑面积也出现下降，为75万平方米，同比下降48.5%。

房产税的实施，对于刚需住房家庭并没有太多的影响。按照上海的试点方案，居民如果购买第二套住房，新增面积和已有面积总和如果超出人均60平方米，超出部分就要交房产税。如果人均不达60平方米，真正的需求者会接着购买第二套。上海一外企员工告诉记者，“早前购买的住房只有80多平方米，两室两厅，还是嫌小，家里来个老人就没地方住。所以打算再买一套稍微大一点的房子。就是缴房产税也要买。”

房价上涨有所抑制

专家分析，单靠一个税制不可能改变价格上扬曲线

“房产税从一定程度上也抑制了房价的上涨趋势。”德佑地产中介说道。

记者调查了解到，限购令和房产税改革政策出台前，上海房价经过一段时间的调控虽有所抑制，但是，对于一些资本充裕的人，为了保值增值，房价虽贵，还是选择购买住房等不动产，即使不住。个人住房房产税征收试点之后，希望大面积购买的人也开始计算成本，因为房产税不是一次缴纳，而是每年都要缴纳。有房地产业内人士分析，如果这个税大到一定数额，购房者就会选择放弃购买。而放弃的人多了，房产需求减少了，房价下降也就成为可能。

房产税实施前，去年1月1日至1月27日，重庆主城高档房屋成交建面均价为14678元/平方米；房产税实施后，去年1月28日至12月30日，同类住房交易价格降至13656元/平方米，下降了6.9个百分点。何志明说：“以前房地产开发企业在高档住房定价上没有约束，有的一味攀高，而如今由于高档住房消费需求下降，他们对高档住房的定价也更趋理性。”

“有一点要搞清楚，就是开征房产税房价并不会应声而落，不是那么简单的事情。”贾康强调。

在重庆蓝湖郡小区旁的一家置业店铺内，房产中介王毅告诉记者，目前该小区入住率大致在80%以上，大部分业主买房是用于自住，而非投资，小区待售的独栋住宅仅4套，“房产税政策并没有给蓝湖郡的房价带来显著影响，如果有人购买价值六七百万元的二手别墅，也不会在乎缴纳每年两万元左右的房产税。”

贾康分析说，目前我国城镇化水平实际才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年历史进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样。但是有了这个施加于房地产保有环节的税以后，它会使这个上扬曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，挤掉泡沫和减小波动幅度，减轻对社会生活的负面冲击。