地产央企“快周转”为既定策略

近期网上流传：“近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。”对此，保利地产、中海发展、华润置地等央企地产公司的有关人士均表示，集团并没有下发“限时清库存”的内部文件，对年中可能出台重磅调控政策也不知情；今年以来，房地产企业普遍采取“以价换量”的策略，“快周转”已成为地产央企的既定策略。

央企盘大手笔降价

2012年伊始，保利地产就在全国40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。对于此轮促销，保利地产冠名以“囍春行动”。在地产央企中素以“高端”见长的中海发展也吹响以价换量的号角。动辄直降2000元/平方米、直降4000元/平方米的楼盘降价信息吸引着各地众多购房者的眼球。

招商地产更是传出“全国性降价是政治任务”的说法。近期，招商地产借“招商局成立140周年庆”为主题推出优惠活动。据悉，招商地产此次全国性降价销售以快速提升成交量为原则；为此，公司不惜发动全集团力量：凡招商局集团及下属企业员工购买物业均可考虑额外享受不超过5%的购房优惠。

地产央企大范围的降价促销行动引发市场的广泛猜疑。业内人指出，在2009-2010年房地产业的火爆期，地产央企大规模拿地扩张，致使其库存量位居历史高位；今年，去库存将成为这些房企的首要任务。而3、4月份，房地产市场迎来今年销售的一个窗口期，因此多数房企都将抓住机会快速出货。

以保利地产为例，受到低迷大市的影响，公司销售已连续数月下滑，但存货值却不断攀升。中投证券分析师李少明指出，目前保利地产的存货和往年相比有明显上升，因此，2012年保利的新开工量比2011年的1300万平方米有所下调；预计上半年公司销售存货的压力比较大。因库存压力加大，保利已经放缓拿地步伐，2011年全年新增项目储备约为1000万平米，同比2010年的1441万平米下降30.61%。

调控加码暗指房产税

业内人士指出，房地产调控已经进入“政策执行期”，从政府工作报告和近期高层表态可以看到，今后，中央将进一步优化政策、继续部署房地产市场调控，包括限购政策不放松不动摇，加紧研究和推进房产税试点。

“从目前来看，所谓的重磅调控无疑是房产税试点扩围。”中原地产分析师张大伟认为。近日，国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点范围。

地产业内人士预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。

世联地产首席分析师王海斌认为，房地产市场的调控已经走向制度化，房价已经基本控制住，现在需要解决的核心问题是地方财政资金来源问题，征房产税至少可以在一定程度上解决这一问题。下一步的试点无疑会选择房地产市场发达的城市，而广州、深圳符合这一标准。