合理房价标准不能“一刀切”

国务院总理温家宝日前表示，现在一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。

综合目前国内的房地产调控效果和楼市实际情况，合理房价的标准难以进行“一刀切”，地区差异、购房需求等因素都可能影响合理房价标准。

从我国不同地区来看，一线城市和其他二三线城市的合理房价标准、预期回落的价格水平都存在较大差异。因此，一些城市提出房价调控要“稳中有降”，而部分城市则表示房价上涨水平将参照CPI或居民可支配收入、GDP增速等指标。

房地产业内人士表示，一个城市主流居民的家庭年收入总和，与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，联合国建议的标准为1:5至1:6之间。而考虑到我国一线大城市的发展现状，比值在1:8之内应为合理水平。

某房地产中介机构向记者表示，以北京首次置业的两口之家为例，假设家庭年总收入约12万元，购买60平方米的房屋能够满足两口之家的舒适生活所需。以此计算，北京合理的房价水平应该在1.6万元/平方米。而根据机构研究数据，目前北京新房均价为1.89万元/平方米，二手房均价为2.17万元/平方米，综合来看，北京目前的房价为2万元/平方米左右。所以从理论层面分析，北京房价回归合理水平，仍有20%左右的下跌空间。

但事实上，我国不同地区的户均收入、个人财富水平等存在较大差异，国际上通用的数据标准，显然不可能完全适用于我国国情。因此，考虑到我国不同地区的人群收入水平、购房需求等因素，各地方政府在制定房价调控目标和相关政策时，可因地制宜、因时制宜。

从我国不同的发展阶段来看，随着国民经济水平不断发展、居民财富不断增加，不同经济发展阶段应对照不同的合理房价标准和定义。例如，考虑到未来1至2年内，居民收入将随着收入分配制度改革，以及GDP的增长而增长，预计居民收入涨幅可能在10%左右。因此，未来1至2年内，北京的房价在目前的基础上，再回落10%左右可达到比较合理的价位。

另外，我们还必须注意到，温家宝总理不仅再次强调促进房价进一步合理回归，还表示“房价应与成本和合理的利润相匹配”，传达了中央的房地产调控政策，要促进房地产市场长期、稳定、健康、可持续发展的长效机制目标。

而房地产行业发展要建立长效机制，就必须彻底告别此前饱受争议的发展模式，并积极参与到一系列房地产行业改革的进程中。比如土地制度改革、房产税的试点和全面推广等。业内人士分析，房地产企业合理的毛利率水平应该在15%-20%左右。因此，按照目前房地产行业的平均盈利水平计算，房地产开发商的利润应该在现有基础上减少10%-20%左右，而土地价格也应随之下调，这才能够真正促使房价回归合理。