楼市调控“底牌”：价格回归到“总理房价”

在几次的房地产调控政策当中，都可见“促进房价合理回归”这个字眼。

它曾经让市场迷茫——“房价降多少才算合理回归”？

这甚至成为了居民和政府心中对于本轮房地产调控的预期，何时结束，以什么成果结束？

3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议的记者会上给出了“合理房价”的含义：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。”温家宝如是说。

“总理房价”

温家宝的讲话，对房地产市场和居民购房预期产生了巨大影响。

3月14日，股市地产板块上午还是“一片晴朗”，下午立即变成“狂风暴雨”，全天地产板块跌幅3.73%，成为近期以来，地产板块跌幅最惨的一天。

总理的讲话更给市场一个明确预期——房价仍要下降。

当日下午，陕西、河北等地网友纷纷算出了当地的“总理房价”(按两条标准算出来的房价)应该是多少，结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说，目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半以上，才符合“总理房价”的要求。

以西安为例：根据陕西省统计局数据，2011年陕西城镇居民人均可支配收入18245元。以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为：36490元。一般来说，合理房价是家庭年收入的4-6倍，上述西安两口之家家庭6年可支配收入为：218940元。以90平方米为基准(因为这是小户型与大户型的分界线)，西安“总理房价”应该为：3649元/平方米。

而2012年2月份，西安商品房实际成交均价是7219元/平米，是“总理房价”的两倍。而目前西安市场上，找不到均价4000元/平米以下的楼盘。

但是，如果目前商品房市场房价真的下跌50%，恐怕大多数地方政府难以承受。

全国政协委员，上海市人民政府参事张泓铭认为，以2011年房价高点为基准，一旦房价绝对下降到实质性程度例如20%左右，相对回归就要成为主要策略。因为房价绝对回归到20%~30%就是敏感区域，需要特别注意。

“一方面，此前买房人多是首付20%，一旦房价降幅超过这个比重，大批人群将拒绝还贷，由此触发银行信贷危机。另一方面，上市公司报表来看，房地产行业净利润在10%左右。房价降20%还可承受。但如果再往下降，难免开发商会跑路。”张泓铭如是说。

温家宝3月14日表示：“因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，虽然近几个月房价出现环比下跌，但这不是温总理认为的合理，这就意味着今年房价还应该下跌一些。这也和前一段住建部说的七八个一线城市房价今年应该再跌一点的口径一致。

相对论

住建部部长姜伟新曾在今年“两会”上表示，房价的泡沫一旦破裂，对整个经济甚至社会的影响都是非常大的，现在下定决心，至少七八个大城市的价格一定得降下来。这句话也在一定程度上，让一线城市的房价的进一步下探，有了一定想象空间。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也在电话中对记者表示，合理的价位，应该是老百姓买得起的价位，开发商应该是成本加上合理的利润的价位，外加地方政府不高昂的土地成本。

“所以以温家宝的表态来看，限购三五年内应该不会松动。”尹认为，除非是保障房系统，和类似物业税的税种出来了。否则就需要房价出现30%-50%的深度跌幅才行。

但是，也并非所有专家和企业代表都认可目前房价跌幅要达到30%-50%的提法。

全国政协委员、大连万达集团董事长王健林对媒体表示，今年政府工作报告“促进房价合理回归”的提法容易引起一些误读，一些经济学家说房价下降50%才算合理回归的说法是哗众取宠。

王健林表示，2010年房地产上市企业的综合年报显示加权平均毛利率不到25%，净利率大概就是10%左右，万科这么优秀的企业利润率也只有百分之九点多。所以大城市，特别是上海北京这些城市已经平均下降10%左右，今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。

全国政协委员，清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵也认为，如果目前房价出现60%至70%的下降，对整个经济运行无疑是一个重大冲击。所以，今年房地产价格在回落的同时，很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，所以下降并不是没有底。

更有意思的是，一些不愿具名的专家对记者表示，按照“总理房价”提出的两条要求，其实目前北京在售的很多楼盘已经符合了。

例如北京大兴区的某楼盘售价在1万元/平米左右，而其拿地地价就在6000多元/平米，如果扣掉税费和建筑、资金等成本，其利润率甚至是零。

但是，如果按照人均可支配收入来算，该楼盘如果要符合“总理房价”，一套90平米的房子，恐怕只能卖4000多元/平米，这还不够土地款。

如果说上述楼盘仅仅是个案的话，目前北京和上海在售的大部分楼盘均是2010年土地市场价格高的时候交易的土地，而位置一般的普通住宅楼盘售价目前也多处于微利或亏损的状态，大多数符合“总理房价”其中的一条，而如果与收入挂钩的话，就需要土地降价才能实现。