楼市调控亟须长效机制

——访国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏

“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”国务院总理温家宝在3月5日的政府工作报告中明确表态。而此前坊间流传的“楼市调控或将放松”的猜测戛然而止。

“报告再度明确调控方向，预示2012年度楼市仍将延续严厉调控政策下的平稳运行。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏接受中国经济时报记者专访时，重点阐释了当前楼市的回暖迹象及近期的楼市热点话题。

中国经济时报：你如何看待当前楼市调控所取得的成效以及近期多地楼市出现的成交量回升迹象？

廖英敏：房地产调控已经实施两年多时间，也取得了比较好的调控成效。据今年1月份国家统计局公布的房价情况显示，70个大中城市的整体价格基本呈现止涨状态，也意味着当前楼市调控已经到了关键时刻。

值此关键时期，社会各方也关注着下一步的调控是否会有所微调。本次中央借政府工作报告明确对房地产市场的调控决心，地方政府应继续严格执行和逐步完善原有调控政策，尤其是抑制投资投机需求。

对于当前多地出现的房地产市场的回暖迹象，我认为正是因为调控出现成效，房价下跌到了一定程度，使一些刚性需求得以释放，刚性需求释放恰恰是调控成果的体现，我们调控目的就是让自住型需求可以买得起房。

中国经济时报：政府工作报告强调要继续推进保障性安居工程建设，你认为保障房的大力兴建何时能够达到平抑房价的效果？

廖英敏：虽然保障房的建设和商品房价并无直接关系，但还是能够对平抑商品房房价起到一定作用。

我国在过去几年中保障房建设比较滞后，为此，近来有关保障房的建设力度不断加大，到“十二五”末期，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右。届时，将有一部分的住房需求会由保障房来解决，这就减轻了商品房市场的需求压力。从这个角度讲，商品房市场的供求关系会得到相当改善，继而缓解房价的过快上涨。

中国经济时报：此次中央对楼市调控的再度表态，地方政府应该如何应对？

廖英敏：中央政府在两会期间将广受关注的楼市调控方向再度明确，即继续搞好房地产市场调控，同时加快保障房建设。基于这两点方向，要进一步明确地方政府责任，使其按照中央精神去逐步落实，如果不落实，地方的微调和放松就会立即被纠正。

值得注意的是，地方执行调控政策的同时要区分好何为调控放松，何为支持自住型住房。既要对投资投机等非合理需求控制住，也要对自住型需求给予支持。

中国经济时报：在中央明确调控决心之际，你认为2012年的楼市将呈现怎样的特点？

廖英敏：首先，2012年度整体的房价水平仍会继续稳中有降，但不会出现大幅降价。自住型需求会逐步入市。

其次，房地产市场的消费主体将由投资投机向首次置业和改善型置业转变。市场消费主体会发生很大变化，投资投机需求会加速退出市场。

第三，2012年的供需结构也会发生很大变化。除保障房的建设加速外，中小户型的供给增加和刚需购房会促使供给结构和需求结构都发生变化，整体房价仍将稳中有降。

中国经济时报：在你看来，中央希望的健康的房地产市场态势是怎样的？

廖英敏：房地产市场健康发展首先就是房价向合理水平回归，使住房真正回归居住属性。特别是在楼市调控出现短期成效之际，我们需更加关注长效机制的建立。这需要将来在制度建设上着力，比如逐步完善抑制投资投机需求的制度，现在的调控成效是基于行政上的限购，长远来看还需要利用税收等经济手段予以抑制。

与此同时，对地方政府和房地产市场间的关系以及财政体制、税制改革都要尽快付诸行动，这些都是我们建设长效机制所需要的。

中国经济时报：对于近期广受关注的小产权房治理及房产税改革，你怎样看待？

廖英敏：对于小产权房的治理，国土资源部门的土地政策还是明确要“抑制”，清理也明确了“不确权”的方向。摸清家底处理小产权房需要地方政府的支持，起码当前不能再扩大小产权房的范围和数量。

我觉得最好的办法是和保障性住房结合起来，由政府收购转成公租房、集体所有的公租房以及按保障房封闭管理等。

对于房产税改革的推进，我认为现在正是地方政府借以发挥税收调节作用的关键时期。但当前的基础性工作还需完善，比如与当前税收法律法规的协调问题、覆盖全国联网的信息采集系统等基础信息不完善、房产评估体系建设欠缺等。只有这些基础性工作完善后，我们才能快速推出房产税。