上海楼市新一轮价格战一触即发

位于上海宝山顾村板块的保利叶语上周末强势降价20%，并以获得几百组认购的热销势头为上海楼市拉开了第二轮降价的序幕。

降价阵营壮大

在万科、金地(微博)等传统降价先锋还未来得及宣布“出招”之际，保利地产在2012年率先在上海扛起了降价大旗。

保利叶语此次降价非常直接——新推出291套精装修房源，折后均价1.7万元/平方米，装修标准2000元/平方米。去年第四季度，该楼盘毛坯房的均价为1.9万元/平方米，这意味着这批新推房源的直接降价幅度约为10%，间接降价幅度超20%。

降价效果也立竿见影——一位售楼人员用“看房车都挤不进去”来形容该楼盘的火爆。《第一财经日报(微博)》记者了解到的最新消息显示，目前这批房源还未正式开售，但认购、交付意向金的客户已达400~500组。

去年高价入市但销售成绩不俗的仁恒森兰雅苑也在近期宣布降价。网上房地产显示，位于外高桥(10.23,-0.13,-1.25%)板块的该项目最新164套房源将于2月25日开盘。

记者从仁恒森兰雅苑售楼处了解到，项目目前报价在4万元/平方米，但全款支付且五天内到款可享受8.6折的优惠，贷款亦可享受8.8折优惠，折后均价在38000元/平方米左右，最低部分房源均价低至35000~36000元/平方米。

此外，记者从宝山淞南的象屿郦庭售楼处了解到，近日联合某房地产门户网站推出了直降5000元/平方米的限时限量团购活动，声称团购优惠19500元/平方米起。记者查询网上房地产数据显示，该项目自2011年7月开盘以来，所售211套房源累计合同均价约为24300元/平方米。相较之下，此次活动降幅约20%。

上海本土开发商大华集团的多个楼盘也传出降价销售的消息。中环1号销售人员表示，目前该盘在售的8层带电梯毛坯房源，每平方米优惠2000元，折后均价约20000元/平方米，若楼层偏低则更便宜，只需19000元/平方米，优惠幅度达到10%。

同时，一些“探市”小折扣也开始慢慢渗透市场。金地集团(5.67,0.02,0.35%)位于佘山的别墅项目天境近期推出了购房全款9.2折，贷款9.3折，分期付款9.4折的优惠。另有媒体报道称，万科将制定一个更有竞争力的销售策略，一个可能在4月开盘的项目，销售价格可能较早先预期价格有较大幅度的下调。

巨量库存压顶是诱因

越来越多的迹象显示，新一轮惨烈的价格战将在上海楼市爆发。

去年10月，上海嘉定龙湖郦城将18500元/平方米的均价率先调降至14000元/平方米，降幅超20%。打响了上海在此轮楼市调控中第一波降价潮的“第一枪”。

同一时间，在上海浦东新区，中海御景熙岸推出89平方米户型，每平方米直降6000元左右，降幅近30%；另有3套公寓拼起来的“联排别墅”，均价由前期的30000元/平方米直降至17500元/平方米，降幅超40%。

然而，尽管当时龙湖和中海等大型房企降价后斩获颇丰，但由于降价幅度遭到老业主强烈抵触，首轮价格战最终还是在“闹剧”中惨淡收场，除了浦东新区和嘉定区的部分开发商，多数区县楼盘都没能尝到甜头。

市场分析人士指出，和首轮价格战不同的是，从目前出现降价迹象楼盘的分布，以及开发商酝酿降价的态度来看，风雨欲来的第二轮降价潮恐怕会更加猛烈。

一位央企开发商代表对记者表示，降价与否可以由某一个企业自主决策，但是当市场上的房源存量达到一定程度，买卖双方之间的僵持达到一定的强度时，降价就成为了一个必然的现象。他透露，其操盘的一个项目近期的降价幅度已经超过两成。

网上房地产显示，截至2月23日，上海市新房库存达66188套，947.85万平方米，步步逼近1000万平方米。一位市场分析人士指出，若在2010年末，根据当年月均去化量，这些库存只需6个月便可全部消化；在2009年末更是只需3个月；哪怕是在上一个楼市低谷期的2008年末，13个月也足以消化。

但反观现在，就算按未来上海新房月平均去化60万平方米的乐观估计，去化时间也至少要15个月。“因为空前严厉的调控政策并没有明显放松迹象。如果说，以前几次的降价潮都是开发商看准时机，为了新一波反弹而造势的话，那这一次，他们真的是要为生存而战了。”上述分析人士认为，新一轮价格战爆发的主战场，将首先出现在库存压顶的几个郊县区域。

“嘉定新城板块存量一直排名居前，一个直接的结果是，去年下半年，龙湖、绿地、合景等开发商都是顺势降价或者低开。”同策咨询研发中心分析师姚伯均亦认为，根据存量商品住宅与年度成交量的对比，目前“危机”最严重的可能是川沙、临港新城、朱家角、徐泾等板块。按照存销比计算，临港新城板块的完全去化时间需要30个月，川沙要45个月，朱家角要46个月，徐泾要39个月。