中小房企资金压力或加大

继“唱空”绿城中国、盛高置地等之后，国际评级公司开始又一轮“唱空”中资房企的行动。

日前，标准普尔连续调低两家中小型房地产股评级，分别为禹洲地产和沿海家园。其中，禹洲地产因销售疲软，评级展望调至负面。沿海家园长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC+”，展望负面。理由是短期债务压力巨大及再融资风险加剧。

偿债压力比较明显的是沿海家园。据了解，沿海家园52亿元人民币的总负债中约82%将在2012年到期。其中包括11月到期的1.32亿美元(约合8.3亿元人民币)优先无担保债券、2011年5月至2012年12月间到期的总计16.4亿元的4笔国内信托贷款，以及18亿元的银行借款。

标准普尔分析师陆枫介绍，目前，沿海家园正在就第二大股东深圳控股有限公司(深圳控股)持有的其5000万美元优先无担保债券进行展期协商，但进展目前尚不明朗。而从整个融资市场的形势来看，股票与海外债券市场对类似沿海家园的财务疲软的投机级发债人关上大门。信托公司在对信托贷款进行展期时变得日益挑剔，并对延长贷款期限收取高额的成本费用或设置限制性条款。

从销售情况来看，这个总部设在深圳，项目遍及多个城市的房地产企业，2011财年实现了46亿港元的销售额。到2012年，公司将销售目标大幅下调至30亿港元，业内仍不看好其前景。去年4月至12月，沿海家园合同销售总额同比下降约70%，到21亿港元。而标准普尔认为，因中国房地产市场继续回调，沿海家园2012年房地产销售会继续疲软。

另一家以开发中高端物业为主的厦门禹洲地产同样面临流动性压力。标准普尔分析师陈芃余表示，继2011年合同销售低于预期后，未来6至12个月，禹洲地产销售和现金流仍可能持续疲弱。

和绿城相仿，禹洲地产因高端物业的产品类型所限，对降价策略比较谨慎。但又因为其大量物业开发于厦门等实施限购政策的城市，预计今年将继续受到较大压力。因此，尽管公司在2012年设定了50亿元的销售目标，但很多人认为，这一目标过于乐观。

和中小房企相比，大型房企今年的腾挪空间可能更大。到目前为止，万科、中海、保利等企业纷纷公布全年销售目标，基本与去年的销售目标持平。恒大、龙湖等则制定了较去年上涨15%左右的销售目标。据万科等内部高层分析，因为将采取积极的以价换量的策略，再加上大型企业无论从融资能力还是项目相互输血能力上都较强，公司对完成全年销售目标比较乐观。

专家表示，这一轮房地产调控对行业的洗牌效果十分明显。2012年房地产领域的并购重组可能有所升温。