集体土地建租赁房难题多

《第一财经日报》获悉，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请虽已获得国土部批准，但截至目前北京还未上报试点的具体方案。

国土部近日又下发通知，对该试点工作提出了一个“底线性”的要求：即“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽21日表示，今年要严格按照有关限定条件，规范开展这一试点工作。

之所以会出现这种试点，缘于地方政府建设保障房面临土地和资金双重压力。而此举不仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。所以，这种与当下法律规定略有出入的做法才会被提上议事日程。

国土部和住建部今年年初曾相继表态，在经过批准后，允许地方开展集体建设用地进行租赁住房建设试点。不过试点城市只能是“商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市”。

北京和上海成为首批两个享受这一优惠政策的“先行者”，这两个城市也是被外界公认的城市用地极度紧缺的地区。

与此举带来的诸多好处相比，集体土地建租赁房也存在不少管理风险。一位打算申请试点的地方国土厅长曾直言，因为目前在制度设计上还不能保证不出现新的小产权房，所以目前不敢轻易开展工作。

北京市国土局局长魏成林近日接受《中国国土资源报》采访时也表示，国土部目前只批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。北京目前正在制定试点方案，完成以后要经过国土部的审批。

外界之所以密切关注集体土地建租赁房试点，部分原因在于其是否造成新的小产权房问题。

魏成林也坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

他认为，有一个办法可以避免小产权房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。

除了小产权房这个大风险，此外还有一些具体问题尚待明确。

中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，政府是否去主导这些租赁房的建设？如果是由政府主导而不是农民集体自己建设的话，农民的发言权究竟有多大，发言机制又是如何？希望不会出现违背农民意愿的“被建楼”，这些问题都应引起高度重视。