地方政府变相楼市救市说明了什么

最近，芜湖市政府发布有关2012年在芜湖买房可免契税及购新房发补贴等信息，一度被市场普遍解读为是地方政府出台的又一楼市救市新政，但时隔几天后，芜湖市的这一新政被紧急叫停。这一事件的反反复复，既透露出当前地方政府拯救楼市的迫切心情，又折射出中央政府对房地产调控的坚定决心。

但是，这一事件再次警示我们，受自身利益驱动，地方政府具有极强的动机再掀新一轮的楼市救市新政，史称最严厉的房地产调控稍有不慎，就有再度面临挫折或夭折的可能性。

第一，从根本上讲，在当前房价尚未出现实质性合理回归的前提下，地方政府之所以要推出各类或暗或明的楼市救市举措，根本原因在于地方政府是以往房地产市场活跃或过度繁荣的最大受益者之一。

由于受近年来严厉房地产调控的巨大影响，国内楼市的成交持续低迷，一定程度上抑制了房价的进一步上涨，进而又抑制了地价的上涨，这使得掌握了土地供给垄断资源的各级地方政府，无法再增加其土地出让收益及其他房地产交易收入。但相关统计数据显示，土地出让收益或其他房地产交易收入依然是目前我国大部分大中型城市的主要财政收入来源，前几年有的地方甚至超过50%以上的财政收入来自于土地出让收益。所以，这一现状让各级地方政府忧心忡忡。

这就有了眼下芜湖市政府试图通过实施买房可免契税及购新房发补贴等内容的楼市新政，以寻求对当前严厉房地产调控的“突围”。从这个角度分析，优先考虑自身利益的最大化，促使各级地方政府敢于冒险出台各类救市举措，与中央政府的房地产调控大打“太极拳”，以此化解当前房地产调控对其自身利益构成的较大损害。试想，如果突围一旦成功，地方政府又可以沿袭“土地财政”模式而轻松获得财政收入快速增长，但这种增长是不可持续的，因为是以房价和地价的持续上涨为代价的，其负面影响巨大。

第二，各级地方政府目前面临的最大问题，莫过于土地出让收益减少、地方融资平台需要清理及地方政府换届导致投资冲动增加等，导致地方政府急需想方设法地增加其财政收入。这使得其不甘忍受当前持续低迷的楼市，因为活跃的楼市才能带来地价的复苏与上涨，才能获得来自土地出让收益等更多的财政收入。

确实，2012年各级地方政府将面临1.84万亿地方债务到期，但地方政府用以债务担保的资产主要以土地资产为主，其中土地出让收入等是目前地方政府最主要的偿债资金来源之一。要想化解当前的各类地方融资平台风险，地方政府需要增加其财政收入来弥补偿债缺口。

还有，换届后各级地方政府为布局或追求其未来政绩（或言GDP考核目标），短期内也急需获得大量资金。那么，大量资金从何而来？地方政府最便捷的生财之道，便是将手中掌握的土地供给垄断资源“换成”巨额的土地出让收益。

所以，从当前地方政府面临的各种压力来看，它们也急切需要通过出台或暗或明的楼市救市措施的“杠杆”效应，来尽快增加其财政收入，阻止因为楼市低迷对其未来财政收入可能造成大幅下降的负面影响。

第三，鉴于地方政府偏好于优先考虑自身利益的最大化，特别是我们仍然难以有效控制其自利的行为，它们必然会以各种各样的名义或形式出台楼市救市举措。“上有政策，下有对策”应对之风的结果之一，是会让房地产调控“无功而返”，这已被历史经验屡屡证实，暗示史称最严厉的房地产调控也可能再次面临“空调”的风险。在当前房价尚未真正展开实质性合理回归之前，这种风险恰恰是最值得我们去警惕和防范的。

不过，好在当前中央政府对房地产调控不动摇的决心与信心异常坚定。在继去年佛山市出台放宽限购条件的“楼市新政”被叫停后，出台才3天的芜湖市的“楼市新政”再次被紧急叫停，从中既反映出当前房地产调控的复杂性——地方政府具有出台楼市救市措施的强烈需求，又显示出当前中国坚持房地产调控政策不动摇的决心，因为“放松”房地产调控或使未来中国经济面临“硬着陆”的风险，这与促进房价合理回归的房地产调控基本目标是相违背的。