销售低迷 “内房企”旧债缠身

“内房企”一般指在香港上市、主要业务在内地的房地产公司，其中不乏引人注目的明星房地产公司，如“广东五虎”(富力、恒大、雅居乐、碧桂园、合生创展)。随着楼市严厉调控的持续，内房企的经营环境发生重大变化，销售低迷，负债率日益高企，前几年在海外募集的资金日益成为沉重债务负担。

业内人士认为，房地产调控政策保持从紧状态，海外市场对中国楼市存在普遍担忧，加之政府对房企的海外融资已进行限制，想要依靠“借新债还旧债”来缓解资金饥渴越来越困难。

中海地产再发新债

2月6日，标普发布了一份评级报告，给予中国海外发展(中海地产的母公司)即将发行的5亿美元无担保优先债权“BBB”评级。中海地产2011年销售额超过700亿元。中海地产内部人士向中国证券报记者表示，此次债券发行已经启动路演。

标普称，中海地产此轮融资的目的是偿还原先的旧债，以及为在建项目提供资金支持。虽然中海地产2012年仍将在中国房地产市场保持领先地位，但缺少经常性收入以及中国房地产市场过高的政策风险抵消了中海地产的经营优势。

中海地产背靠央企中国建筑，融资上从来都占据优势。财报显示，就在房地产调控全面收紧的2011年，中海地产融资不断，先是在香港向多家银行筹集了一笔62亿港元的“俱乐部贷款”，又在国内获得一笔30亿元贷款。此前，中海地产在2010年底发行了10亿美元10年期债券。

今年2月2日，中国海外发展董事局主席孔庆平在香港表示，中海地产2012年的销售目标与2011年相当，即销售金额800亿港元，销售面积700万平方米。

可以灵活运用海外融资或许是中海地产的优势之一。中海地产可以借助香港的母公司或其他融资平台以无偿划拨、业务咨询收入等方式，避开外汇监管。近年来中海系的其他股东也为中海地产的融资进行过服务。

其他内房企公司则没有中海地产这么好运。标准普尔报告显示，去年上半年拥有市场评级的内地房企已经通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元。世联地产的统计显示，内房企去年下半年的海外融资屈指可数，仅华润置地发行了超过15.9亿美元优先票据，宝龙地产发行了10亿港币优先票据。

债务压力日渐凸显

背靠大树的房企如中海地产，或许都要用“发新债偿旧债”的方式保证资金链宽裕，那些民营背景的内房企就对于海外融资更为依赖。

以“广东五虎”之一的碧桂园为例，2010年至2011年年间发债的密度令人咋舌。公司财报显示，2010年，碧桂园4月发行7年期5.5亿美元优先票据，8月发行了5年期4亿美元优先票据；2011年2月，碧桂园又发行了7年期9亿美元优先票据。这意味着，一年内碧桂园在海外市场募集的资金近120亿元人民币。

在碧桂园发行债券中，有不少是用来赎回之前发行的旧债。在发行前述2010年4月5.5亿美元优先票据时，碧桂园便称部分资金将用来偿还2008年发行的可换股债券。

今年1月30日，花旗银行下调了碧桂园的股票评级，从“中性”降至“沽出”。花旗银行认为，虽然碧桂园2011年的股价走势跑赢整体内房股，但目前股价已经充分反映这一基本面。考虑到碧桂园的物业主要面对大众市场，而这一市场将受调控影响较大。花旗认为，碧桂园2012年销售合同继续上升的空间有限，预计碧桂园为了维持价格的吸引力和销售速度，今年将面临较大的降价压力，因此公司的边际利润将受到挤压。

比碧桂园更加难熬的是合生创展。去年6月时面临的一年内应偿还的短期借贷就超过100亿港元，今年11月合生创展还面临一笔3.5亿美元的优先票据到期。公司中报显示，合生创展去年6月时仅有现金约42亿港元。据悉，合生创展2011年的销售额只有100亿元人民币。

雅居乐也于2011年4月28日发行了5亿美元的5年期可换股债券。雅居乐2011年中报显示，雅居乐一年内需要偿还的债务近60亿元，而雅居乐账面现金为50亿元。雅居乐2011年下半年起销售已经显露出疲态。由于项目过于集中于广东和海南，雅居乐2012年的销售情况充满变数。2011年雅居乐仅完成了年初制定销售目标的85%。