百城住宅均价连续5月环比下跌 开发商集体缺钱

中国指数研究院1日公布的数据显示，1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。更加值得关注的是，北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次同比下跌。

接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在中央政府表态将继续维持楼市调控的背景下，今年楼市开局冷清，无论是商品住宅还是土地成交均陷入冰点，在库存、资金等多重压力的共同夹击下，楼市新一轮“降价潮”呼之欲出。

开局

房价下行探底

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年1月，百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，涨幅较上月缩小1.16个百分点，是自2011年8月以来的最低涨幅。其中，3个城市同比涨幅介于10%至13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。

1月有22个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加2个。其中，芜湖下跌5.68%；宁波、重庆、无锡等16个城市跌幅介于1%至5%之间，另外5个城市跌幅在1%以内。

另据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，1月十大城市住宅均价为15565元/平方米，环比上月下跌0.15%。具体来看，仅深圳、重庆两个城市略有上涨；其余8个城市均环比下跌，其中，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之间，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。

同比来看，十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6个，较上月增加1个。其中，上海跌幅最小为0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之间；重庆跌幅最大，为4.06%。其余4个城市同比上涨，北京同比上涨0.71%；武汉、深圳、广州涨幅介于1%至3%之间。

中国指数研究院分析认为，2012年1月，恰逢元旦和春节两个假期，房地产市场迎来传统淡季，开发企业推盘热情降低，但由于库存不断攀升，宏观调控环境仍不放松，降价仍是多数企业的理性选择。据1月调查数据显示，尽管百城价格环比跌幅略有缩小，但多数城市降价项目逐渐增多。从区域来看，降价仍以供应量较大的远郊区县项目为主，近期降价趋势逐渐向内城蔓延。此外，降价项目多以新开盘项目为主，为吸引更多购房者，新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。

链家地产首席分析师张月认为，2012年初买卖双方的观望情绪更加浓厚，预计今年初期的淡季会有所延长，而迫于库存和销售压力，开发商低价跑量的可能性增加，房价有望进一步下行。

惨淡

资金链深度承压，开发商集体缺钱

房价加速下行和楼市成交量持续低迷息息相关。当前，北京、上海等一线城市楼市仍处于“严寒期”。来自数家统计机构的数据显示，2012年1月上海新房成交1783套、21.3万平方米，环比回落62.7%、63.3%，同比分别下降79.8%、79.7%；供应面积为10.4万平方米，环比下降89.5%、同比下降80.4%；2012年1月上海市新房供销水平皆为近六年新低。

另据亚豪机构统计显示，1月，北京市共成交期房住宅4016套，成交面积36.57万平方米，环比上月分别下降69.7%、69.4%；现房住宅共成交457套，成交面积5.52万平方米，环比上月分别下降76.1%、73.1%。期房与现房共成交4473套，成交面积42.09万平方米，环比上月成交套数减少了70.5%，成交面积下降了70%，同比去年同期，成交套数、面积分别减少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年来新低。

与销量大幅下降相伴的是库存的持续高企。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成。而全国商品房待售面积在2011年年底则达到27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。我国10大典型城市商品住宅库存总量高达6000万平方米，与去年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%。

销售受阻、库存激增正令房地产开发商资金链深度承压，中小房企尤其是资金严重匮乏的企业开始加速以股权和项目换取现金。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿，相比2011年同期的9宗31亿的规模上涨了120%。

中原地产分析称，贷款难度大，销售萎缩，已经使得大部分企业出现了资金难题，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，目前全国性的信贷依然呈现紧缩。特别是在大部分城市销售萎缩、库存积压的情况下，开发商再面临融资渠道收窄的影响将越来越大。

“开发商现在是集体缺钱”，北京理工大学管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文告诉《经济参考报》记者，“自元旦以来，开发商资金链已经开始明显紧张。这种情况在去年12月上半月还不明显，之后随着岁末年终房地产市场整体销售情况的不景气，资金开始普遍吃紧。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前开发商的开发贷款已经萎缩的非常厉害，同时各类资金来源都面临增长乏力的情况。一方面，今年房地产开发企业的融资环境难以全面向好；另一方面，房地产开发企业的资金回笼仍将艰难；此外，外资对国内房地产市场持悲观态度，在今年难以大幅增加。他预计，2012年的资金来源不容乐观，估计只会有8%左右的增幅。

预判

楼市酝酿新一轮降价潮

1月31日召开的国务院第六次全体会议强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

周毕文说，国务院再一次强调坚持基本调控政策不动摇，这是一个非常明确的方向，说明限购要持续一段时间。“在这段时间，对开发商而言并没有别的出路，降价促销是唯一的选择。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持同样观点，他认为政策对开发企业融资环节近期内仍不会放松”所以加快销售回款仍然是开发企业补充现金流的迫切需要。

根据伟业我爱我家市场研究院针对北京市场的数据统计，2012年1月份北京一手住宅网签量仅为4475套，与去年12月份的网签量相比大幅下跌了71%，与去年1月份同期的网签量相比大幅下跌了61%。

价格方面，1月份北京纯商品住宅成交均价为18300元/平方米，环比去年12月份的均价下跌了19%，与去年同期成交均价相比则下跌了21%，为近两年以来月度环比最大降幅。

“市场仍然普遍存在着买涨不买跌的心理，所以开发商现在很尴尬，降价不一定卖得出去，但不降肯定是死。”周毕文说，“对消费者而言，春节前后则是最好的出手时机。”

中原地产则分析认为，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局。在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。

“预期在6至12个月内房价还可能有10%至20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。”张大伟分析说，一线楼市拐点已经明确，房价下调可能继续加速。

杨红旭认为，2011年9至10月全国房价出现拐点后，至今仍在下跌通道中。在中央一再坚持房地产调控政策不放松的背景下，政策面上半年不会出现松动，而这对房地产开发商的信心无疑是一次重大打击。为了加快回笼资金，不少开发企业都将加入降价促销阵营。他预计，价格下跌的持续时间将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整。