调控政策应注重预调和微调

“从房地产市场的交易量和价格来看，房地产降温非常明显，房地产投资增长率出现明显下滑。”大和证券首席经济学家孙明春日前向记者表示，虽然房地产调控政策已经取得初步成效，但房地产市场仍存在泡沫，未来政策要注重稳步调整，避免大起大落，着力破除调控“怪圈”。

“黄金时代”尚未结束

当前，市场情绪比较悲观，消费者购房意愿不强，企业家预期指数也在下降，尤其是房地产行业，这一指数已经接近2008年的最低点。孙明春指出，虽然新开工面积增长放缓，但在建面积数量庞大。根据统计局的数据显示，现有在建项目全部竣工需要5到6年时间。若以去年的销售量来计算，未完工的在建项目相当于4年的销售量。

由于摊子铺得过大，开发商资金链相对紧张。2008年，由于信贷紧缩，房地产投资增速从40%降到1%用了7个月；而2011年，房地产投资增速从36%降到20.5%，只用了四个月的时间。这表明，资金和信贷紧缩的状况急需改变。

央行刚刚发布的一份统计报告显示，2011年房地产贷款同比少增7704亿元。据人民银行初步统计，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

孙明春表示，房地产业如何调控，已成为政府宏观决策者非常头疼的问题，对房地产神话的高收益预期也成为了中国经济的“癌症”。房地产市场调控陷入了一种怪圈：房地产价格暴涨，经济过热——政府进行调控，收紧信贷——资金紧张、利率上升——房地产开发商排挤掉中小企业，成为唯一撑得住高利率的行业——政府被迫放松信贷——房地产市场重新繁荣。过去的历史证明，只要房地产商能撑下去，未来就能获得20%—30%的丰厚回报。要破除这样的循环和怪圈，政府应引导房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

孙明春指出，房地产市场确实存在泡沫，但要更加客观地看待中国房地产市场。以国际上最通用的房价收入比来比较，世界平均水平是4—5倍，中国的平均水平为7—8倍，而北京、上海等城市则高达17—18倍。与此同时，还需要做另一个层面的比较。按照当前的经济增速，中国名义收入年均增长13%—15%，相当于每5—6年收入涨一倍。而欧美国家的名义收入年均增长5%—6%，收入翻番则需要12—13年。从中长期来讲，中国的房地产价格有一定的上升空间。按照目前的收入水平，北京、上海的房价确实太高了，确实是有泡沫。但和新加坡、东京、香港等城市相比，还有一定差距。据《经济学家》杂志估算，中国的房价大概高估15%左右。因此，虽然房地产市场确实存在一些问题，但是问题不大，更多的是一些一线大城市出现了问题。

中国经济总量相当于美国的45%，但广义货币供应增长(M2)已经超过了美国、日本、欧洲。过去十年，中国的广义货币供应量平均增长19%，2011年增长不到13%，2012年预计将在14%。这就意味着，5—6年之后，M2将再翻一倍。因此，长期来讲对房地产是乐观的，中国的房地产市场仍有成长的空间，现在说房地产市场的黄金十年已经结束为时尚早。

谨防再次陷入怪圈

目前，房地产行业仍然是中国经济的第一产业，占GDP15%—16%，对经济发展影响巨大。美国经济泡沫在2006年达到高点的时候，房地产占GDP的7%，现在降到了2%。美国经济一直难以复苏，很大程度上是由于房地产迅速萎缩导致的。2008年，中国对房地产行业的调整也经历了先打压后刺激的过程，结果对行业和经济发展都带来不利影响。

“15%—16%的比例仍然很高，必须设法减轻经济对房地产市场的依赖。但不能在三、四年迅速下调。太猛了，谁都受不了。”孙明春表示。

无论从宏观经济发展还是宏观政策调整的角度来看，房地产行业发展仍是近期的重大挑战。从政策调整角度来看，要以实事求是的态度继续进行调控。如果不注重预调和微调，将来很可能不得不再次大调，要努力避免再次陷入先打压后调整的怪圈。

为什么房地产政策需要预调？2011年，GDP增长9.2%，其中，消费、投资和进出口作为拉动经济增长的“三驾马车”，形势都不容乐观。受全球经济形势动荡影响，2012年进出口对经济的贡献率将进一步降低为零甚至负数；受GDP和人均收入增速下滑影响，消费对GDP的贡献率，最乐观的估计是与2011年持平；因此，今年能否实现“保8”或者“保7”，主要取决于投资。

投资主要由基础设施、房地产和制造业构成，三者加起来占整个固定资产投资的85%。其中，基础设施投资名义增长率，已从2009年的40%降到去年前11个月的5%，除去通胀因素，实际增长率更低，这主要是由于地方债务问题已经十分严重，融资出现困难，许多项目被迫搁置。如果货币政策不调整的话，2012年，这一数字将更加低迷。即便政策作出调整，基础设施投资名义增长率最乐观的估计为10%，实际增长率为7%左右。2011年11个月房地产投资增长30%，但是，如果信贷持续紧缩的话，这一数据可能会有所下降。

在房地产投资减少、基础设施投资不振和外贸需求萎缩的情况下，制造业投资也将举步维艰。因此，必须考虑到“三驾马车”同时熄火带来的挑战，加强政策的预调和微调，并且加强政策的灵活性。

孙明春指出，房地产调控是个国际性难题，世界主要发达国家除德国之外都在房地产政策上走过弯路。因此，房地产调控不能急于求成，也不能要求过高，要多部门协调，综合运用法律、货币政策、房地产政策、土地政策等多种调控手段解决这一问题。

总之，今年房地产市场并不乐观，但从中长期来看，仍有增长潜力。政策方面，要破除房地产神话，要从“打压—刺激”转变为“打压—不刺激”或“打压—(偏)中性的政策”，注重政策微调，杜绝大幅波动，并着力促进多部门协调并进。