难言政策底形势待观察 三大悬念制约房地产回暖

随着广义货币(M2)以及新增信贷增速的反弹，去年四季度以来，我国宏观经济的“政策底”逐步明朗。然而，在房产税、限购等政策走向不明的背景下，房地产行业却很难说已经走过了“政策底”。房地产市场龙年能否明显回暖？目前看来仍然悬念重重。

悬念一：房产税会否推广

“房地产板块虽然处于近年的估值底部，但去年的跌幅基本与大盘相当，短期内出现阶段性行情的概率不大。房地产板块目前还有不少利空压制，例如，房产税试点城市如果全面铺开，对于房地产板块的影响是非常大的。”北京某基金公司分析员对中国证券报记者说。

一些分析人士认为，今年房产税试点城市的数量可能进一步增加，但全面推广的可能性不大。

财政部财科所所长贾康认为，今年房产税试点工作应当继续推进，至于纳入哪些城市目前还很难确定，广州、南京等大城市以及一些中西部的二、三线城市都有可能跟进实施房产税。SOHO中国董事长潘石屹认为，今年北京等城市可能推出房产税，这将使原来闲置的房屋迅速进入市场，增加楼市供给，缓解供需矛盾。

财政部相关负责人此前表示，上海和重庆已开始房产税试点，下一阶段要针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，使其进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。

全国人大财经委法案室主任朱少平认为，扩大开征房产税范围和限购政策有望逐渐同步实施，而不是谁代替谁，有关部门应加大开征房产税问题的研究力度。

还有分析人士认为，尽管试点范围今年可能扩大，但全面实施房产税的时机未必成熟。例如，城镇住房个人信息系统尚不完善，房产税的具体征收形式仍未完全明朗。

悬念二：限购是否延续

去年实施住宅限购的城市数量进一步增加，今年的限购政策为业界普遍关注。一些分析人士认为，作为房地产调控的重要组成部分，今年限购政策在全国范围内不会取消，但不排除部分城市的政策细节有所变动。

住建部日前明确，今年将继续坚持房地产调控不动摇，继续落实地方政府对房价调控的责任。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

住建部表示，目前正在努力建设城镇个人住房信息系统，今年6月末前将实现40个主要城市的联网。未来还将进一步实现全国联网。全国城镇个人住房信息系统再加上银行、财政、税务、公安系统的信息，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

北京是限购条件最严格的城市之一，日前出现适当放宽异地户籍购房资格的传闻。北京市住建委相关负责人对此表示，楼市调控政策目前处在关键时期，北京市将坚持包括限购在内的房地产市场调控政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策的持续。

住建部政策研究中心副主任王珏林认为，今年房地产调控将不会放松，最多是做一些补充和微调。“目前如果放开限购，势必造成房价的报复性反弹，这将导致先前的调控成果和经济成本付之东流。”

长城证券发布的研究报告认为，未来房产税可能以扩大试点城市的方式逐步推进，并逐步取代“限购令”，今年全面放松限购的可能性不大。

中信建投发布的报告认为，本轮房地产调控已取得了一定效果，房价由前期的停涨转向全面松动。在此背景下，出台更为严厉的调控政策已无必要，今年限购政策整体不会放松，但部分城市有结构性放松的冲动，这种放松在下半年将越来越突出。就三线城市而言，以“限价”代替限购将是趋势。

悬念三：货币政策是否宽松

长城证券认为，今年房地产行业的最大亮点在于货币政策的预调、微调。今年二季度以后，随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降。

央行数据显示，去年12月，我国广义货币(M2)同比增长13.6%，环比回升0.9个百分点，结束了此前连续5个月的回落。12月新增信贷规模反弹至6000亿元以上。分析人士认为，这表明货币政策在稳健基础上已有了适当调整。

中国社会科学院副院长李扬认为，在当前物价上涨压力趋缓的条件下，“保增长”应当成为更重要的目标。如果外汇储备增长的势头得到遏制，央行可能继续下调法定存款准备金率。

河南省某房地产企业负责人对中国证券报记者表示，目前的资金情况比去年有所好转，开发商可以从银行贷出钱了，再加上一些民间投资公司的周转，短期来看企业资金问题不大，但如果今年销售情况不理想，资金情况仍是企业最关键的变数。

安信证券首席经济学家高善文认为，目前一些积极迹象显示流动性正往改善的方向走，但断定流动性最紧张的时候已过去的证据还不是非常充分。去年底的金融数据可能受季节因素影响，未来的流动性局面仍需观察。