库存量创新高 楼市新一轮降价潮逼近

2012年惨淡的春节楼市似乎与以往不同，在调控力度不减、房地产市场库存逐步攀升的大背景下，冬季楼市的这份“萧条”注定还要持续。面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链，房地产开发企业要想在新春开始之际开启楼市的“小阳春”，降价促销似乎已经成为了不可避免的选择。

库存量高位运行买方市场渐成

上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39．22％，环比上月新增4．05％，库存量处于高位运行状态。

在其选取的10个典型城市样本中，一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92．5％，居典型东部二线城市增幅之首。

报告指出，随着调控政策持续收紧，以及资金链逐渐趋于紧张，开发商不得不加紧推盘，住宅的新增供应量在6月开始明显增加，特别是传统旺季的9月、10月，开发商更是集中推盘，以期带动销售量的增长。

根据这份报告，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46％，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存1046万平方米，同比增长33．97％。在4个典型一线城市中，广州与上海的库存量较上年相比均有大幅的提高。

对于新建商品住宅存量不断增加的原因，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一是受资金链趋紧的影响，开发商加大商品住宅的新增供应量；二是受2011年限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而对于部分自住需求来说，仍处于观望中。

调控基调不变供大于求将继续

2011年库存激增、销量锐减已成现实，对于调控力度依旧不减的2012年，这“一增一减”的变化是否仍将持续？

“从新开工面积上看，2011年1到11月，房地产开发企业新开工面积共计17．5亿平方米，同比增长20．5％，尽管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1到11月，房地产开发企业施工面积共计37．6亿平方米，同比增长26．0％，增幅处在历史高位。”杨红旭认为，尽管在持续的调控政策下，楼市长期处于低迷期，一些开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来一年多的时间，商品房供应量仍保持较大规模的供应。

2011年12月召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新明确表示，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。一系列政策信号都表明2012年房地产行业将延续既往的调控基调，这无疑将带给房地产开发企业更为严峻的考验。

“资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；但另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。”杨红旭说。

去库存压力陡增降价或成大趋势

面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时做出的选择。

根据链家地产市场研究部统计，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到12万套以下。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。“排除1月假期因素，目前，存量销售周期达到261周。比2011年第45周增长了111周，相当于消化速度减慢了74％。同时，与其他一线城市60周左右的消化周期比，明显处于高位。”链家地产首席分析师张月说。

张月认为，北京新建商品住宅市场在2011年下半年开始出现供应上涨、成交量递减、库存高速攀升特征，销售压力不断累积。2012年1月市场转入传统销售淡季，供应量大减，只有4个项目入市，提供住宅506套，还不及1月平均周成交量。这是造成近期库存量连续下滑的主要原因。

“相比较于库存本身，库存消化能力更能反映市场的真实销售状态。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存，加快回笼资金，同时降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续，并有可能引发今年的第一轮降价潮。

张月表示，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化难度加大，开发商在推盘频率和新盘定价上会趋于保守，“以价换量”的程度比去年年底加深。老项目折价促销的同时，新项目入市价格也会保持相对低位。预计到传统的春季销售旺季之后，成交量可能得到一定程度的释放，价格会出现平稳下调的局面。