供应放量施压房价

春节期间，中国证券报记者走访河北唐山发现，当地房地产市场暗流涌动，供给不断增加而需求有限的矛盾日益凸显，2012年房价松动将是大概率事件。

大型房企水土不服

河北省唐山市，西距北京170公里，南距天津120公里，是河北省经济最发达的城市之一。唐山本地购买力充足，吸引了多个大型开发商入驻唐山。目前，万科、万达、绿城、华润置地、嘉里建设等知名房企都已经进驻唐山。

唐山当地媒体曾称，名牌房企提升了唐山房地产市场的品味。然而，令这些“大佬”级开发商们郁闷的是，他们在唐山的市场拓展并不顺利。

一线开发商给唐山带来的是已复制数次的旗下成熟产品。万科在唐山推出了红郡和金域华府系列；万达在城市核心地段打造了唐山万达广场；绿城在风景秀丽的南湖岸边开发了南湖春晓项目；华润置地则推出了已经在一线城市复制多次的橡树湾；嘉里建设开发的是旗下经典住宅品牌雅颂居。

虽然上述项目在国内其他城市都是热销产品，但并未得到唐山人的推崇。这些“大佬”都有一本难念的经。据唐山地产业内人士介绍，这些大型房企在本地人眼中似乎都存在“瑕疵”。在一些唐山人看来，万达广场和绿城南湖春晓的地块靠近采煤塌陷区，让唐山人心存芥蒂。华润橡树湾离中心区较远，略显荒凉。万科金域华府和嘉里建设雅颂居的周边都有大量房源供给，价格不占优势，户型设计也不太契合本地人的胃口。

目前唐山在售的房地产项目大多是2009年前后开工，2011年集中入市，而2011年正是国内楼市风声鹤唳的一年。“从2011年5月开始，唐山楼市的成交量就开始下滑，不过价格一直较为稳定。”搜狐焦点唐山站经理于蔓雅介绍。于蔓雅认为，之前唐山房地产市场以本地开发商为主，煤老板和海鲜商人居多，本地开发商利用各种资源拥有“拿地优势”。而大型开发商往往拿地成本较高，因此价格优势并不明显。

更重要的原因是，开发商对唐山房价抱有过高预期。以上项目多数在2009年拿地，当时开发商纷纷预测唐山的房价即将突破每平方米一万元，而有限的需求和充裕的供给使得唐山房价的涨幅远远低于一线城市。

家住新盘密集区域凤凰新城的李先生对中国证券报记者表示，他的住宅购于2004年，当时的价格为每平方米4000元左右，8年后该楼盘的二手房价格为每平方米6000余元，而毗邻的万科金域华府目前最低价为每平方米8500元。另一临近项目嘉里建设雅颂居已经推迟开盘。

供大于求迹象渐现

业内人士认为，推动唐山房地产市场发展的重要推动力是政府主导的城市更新改造工程。

唐山的房价从2006年起“平稳上涨”。2008年，河北省在全省范围内启动了“三年大变样”等一系列发展规划，唐山在这些规划中均居重要位置。唐山的城市更新在2008年进一步提速。市政府在当年发布的《唐山三年大变样工作情况汇报》中表示，2007年以来全市累计拆除650万平方米，超过建成区既有建筑总面积的6.5%。

2009年，更大规模的城市更新启动，城中村改造、旧小区拆迁、环城水系建设为开发商提供了大量地块，前文所述的一线房企在这一年集中拿地。唐山市中心的路南、路北两区的土地大多在这一年集中出让。

大规模的拆迁改造激活了房屋租赁市场，2008年至2010年的房租涨幅超过了同期的商品房价格涨幅。据唐山当地媒体报道，2010年有70%的租房需求与拆迁安置有关。同时，二手房价格快速上涨，涨幅最大区域是涉及到拆迁的区域。在政府刚刚公布规划之时突击买入二手房，不久之后拆迁获益的事例在唐山并不鲜见。

到2011年，外围市场调控与本地供给集中释放，最早的一批拆迁户搬进了安置房，多个项目集中开盘入市，唐山的一二手房市场供给压力凸显。据唐山房地产交易中心数据，截至2011年底，每月新房成交数量已经降至2011年年初的一半。

如今，一些唐山的开发商在承认本地需求着实有限的同时，又开始鼓吹京津唐一体化的远景。然而，眼下出现的情景是新楼盘纷纷以低于预期的价格开盘。一位唐山地产业人士介绍，目前唐山在建住宅的面积超过2000万平方米，而唐山每年的需求最多不超过500万平方米，2012年将是开发商非常难熬的一年。