超200座在建摩天楼遇寒冬 地产业百年魔咒待解

　今年6月，摩天城市网曾发布“2011中国摩天城市排行榜”，该榜显示目前中国内地在建的摩天大楼（152米以上）超过200个。《每日经济新闻》记者在北京和广州的调查显示，两地的两个标志性超高层项目中国尊和钻石大厦目前都没有开工，钻石大厦甚至尚未找到投资方。

　　根据国家统计局的统计，今年全国房地产开发企业本年资金总来源为6.84万亿元，来自银行开发贷款的资金仅1万亿元出头。在一线城市房屋成交量持续走低，房地产全行业资金收紧的大背景下，中国的摩天大楼又如何 “过冬”呢？

　　或选择放缓开发节奏

　　“各种类型开发商的选择不一样，钱少的就选择放慢节奏。”DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁介绍说，摩天大楼的开发周期和招租周期都要比其他的产品类型来得更长。由于可出租面积比较大，开发商需要在写字楼竣工前的两年就开始预租，在竣工后的两年招租，才能把新供应的大量单位出租出去，资金投入的时间也会比其他项目更长。

　　据了解，目前摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，其投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及。公开资料显示，上海金茂大厦造价高达20000元/平方米左右，更何况后期运营管理成本。

　　第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，目前摩天大楼的开发不是一般民营企业和普通开发商能做的。例如上海环球金融中心的投资商森海外株式会社、广州国际金融中心开发商越秀集团、香港联合广场开发商新鸿基，皆是资金实力雄厚的大财团。以一般的成本核算，一座投资上百亿元的摩天大楼要收回成本，可能需要二三十年。

　　由于投资量过于巨大，放缓开发也许是目前很多开发商的最好选择。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，尤其是那些拥有多个项目同时开发的房地产企业，选择暂缓摩天大楼建设，转而将手头能快速产生现金流的项目售出，是房企“过冬”的主要办法。

　　出售概率高于持有

　　中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国告诉 《每日经济新闻》记者，目前大型房地产开发商的资金状况不容乐观，部分开发商负债率甚至超过了80%，即使纯粹开发商业地产的开发商目前境遇也不佳。摩天大楼的投资回报期偏长，对资金能力要求高，在持续的调控下，开发商的销售或多或少将受到影响，如无法拓展新的融资来源补给资金，一旦资金链断裂，出现部分烂尾楼将无可避免。对于本身定位有缺陷的项目，面临的风险则更大。

　　目前摩天大楼收回资金的方式主要有两类，一是通过销售回笼资金。如深圳地王大厦的开发，正是采用了这种资本运作方式。另一种则是利用银行贷款，长期持有，通过租金收回部分资金成本，支付贷款成本，但该方式会拉长企业投资回报周期。

　　林木雄给记者算了一笔账，以一座投资100亿元的摩天大楼为例，如果以持有出租型物业为主，30万平方米的物业面积，按照200元/平方米/月的租金计算，一年的租金收益仅为7.2亿元。这意味着开发商要想收回成本，需要14年左右。

　　事实上，为兼顾开发其他项目，一般开发商的做法都是减少自持比重，通过快销回笼资金。杜丙国认为，大型的摩天大楼本身也是酒店、住宅、写字楼、商铺等多种业态叠加，对于资金缺乏的开发商来讲，平衡自持与销售比例也很重要。事实上，武汉的第一高楼绿地上海中心以及中天城投在贵阳造的未来方舟等项目，均是通过销售来收回资金。网上房地产也显示，环球金融中心项目仅通过销售回收的资金就超过27亿元。

　　亏损风险加剧融资难

　　摩天大楼项目想要出售并非易事。很多地方政府在出让项目时就约定，开发商必须持有摩天大楼一定时间以上，这显然加大了摩天大楼的融资难度。

　　百度文库资料显示，针对近100年来的超高层建筑统计发现，高层建筑的运营大多亏本。

　　杜丙国认为，如果要从摩天大楼项目获得收益，必然需要更高定价。事实上，环球金融中心和上海国际金融中心的租金都要高出上海甲级写字楼的平均水平，环球金融中心的租金达到11~13元/平方米/天，国际金融中心的租金则达到15元/平方米/天，而高力国际的报告称，上海今年三季度的优质办公楼平均租金为8元/平方米/天。

　　不过，上述两个摩天楼项目仍然只能算是个案，林木雄说更多摩天大楼写字楼的租价与普通写字楼只有5%~10%的溢价。

　　据悉，深圳京基100大厦目前总建筑面积超过60万平方米，其中商业办公主要集中在6~72层，总面积为17.5万平方米。今年4月份，京基100写字楼采用整层出租方式，租金报价一度高达260元/平方米/月，超出了大多数客户的承受能力，不得已最终下调了租金价格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金价格计算，京基100大厦写字楼每月的租金收入在3850万元左右，相比其总投资近50亿元，投资回报期也将长达10年以上。

　　较长的回报周期显然进一步影响了开发商的融资能力，限制了他们通过银行或者其他途径融资的渠道。沈洁告诉记者，即使在美国，银行对于超高层项目的贷款也是非常严格，即使只是挖一铲土，开发商也至少需要提供大楼1/4潜在租户的名单。

　　德意志银行的证券分析师安德鲁劳伦斯曾说：“高楼建成之日，即是市场衰退之时。”这一摩天大楼“魔咒”，在近百年来的世界四次摩天大楼建设热潮中屡试不爽。

　　用友长伴管理咨询总监张朝峰说，在我国摩天大楼 “魔咒”的“失灵”和国内外房地产开发规模的巨大差距有关。在欧美，住宅开发往往只是建一两栋楼，摩天大楼是唯一需要大规模资金投入的，所以才会有摩天大楼 “诅咒”。在国内，需要大规模资金投入的项目很多，大型城市综合体、近郊的超大规模住宅楼盘等，都需要开发商的大量投入。相比之下，摩天大楼的资金紧张就显得不那么突出了。

　　张朝峰的说法，也给其他的开发项目提了个醒。在楼市成交量低迷的背景下，或者会出现比摩天大楼更严重的“烂尾”项目。除摩天大楼外，其他项目是怎样“过冬”的？本报将在后续的报道中继续关注。