上海今年土地出让揽金1183亿 同比减少逾14%

今日出炉的年度土地统计数据显示，2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平方米，同比2010年增长4.72%。土地出让金共计1183.22亿元，同比2010年减少14.41%。这是继2008年后，上海土地出让金再次出现负增长。上海2007年至2010年的土地出让金分别为481.29亿元、398.18亿元、1043亿元、1382.51亿元。

　　供应方面，2011年上海共推出经营性用地308幅，共计1464万平方米，同比2010年增长12.79%，其中2011年有27幅土地因出让终止而未能实现成交，占比近1成。

　　“地王”价格缩水两成

　　在土地出让金缩水的同时，"地王"价格也出现大幅跳水。2010年上海总价"地王"为外滩国际金融服务中心（8-1）地块，成交总价92.2亿元，而今年上海总价"地王"浦东新区浦东大道1550号地块成交总价45.18亿元，仅为外滩地王价格的5成。2010年成交总价TOP10地块共实现土地出让金收入440.34亿元，而今年则为274.05亿元，土地出让金减少近4成。

　　总价地王价格缩水的同时，单价地王也在缩水。2011年上海单价地王为浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，楼板价21362元/平，单价TOP10中仅此1幅地块楼板价超过20000元/平，其余9幅均低于该数字。而在2010年，上海单价地王楼板价高达52783万/平，且TOP10中有3幅地块楼板价超过50000元/平，其余7幅地块楼板价也均超过20000元/平。

　　随着地王价格的缩水，今年上海成交土地的平均楼板价也在下降，上海搜房网统计显示， 2010年上海经营性土地平均楼板价为7303元/平，2011年则为5623元/平，下降幅度为23%。其中住宅用地下降幅度较大，2010年上海住宅用地平均楼板价为10668元/平，2011年降至6459元/平，降幅为39.45%。

　　超六成地块底价成交

　　在今年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超6成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。

　　溢价率的变化在住宅用地成交方面最为突出，上海搜房网统计显示，2010年上海住宅用地平均溢价率为102%，而2011年这一数字仅为40.5%，下降幅度超过6成。

　　溢价率的下降充分反映出今年上海土地市场的不景气，上海搜房网分析师张万雨表示，今年一季度上海土地成交还算活跃，多幅地块溢价率超过100%，溢价率TOP10地块中就有7幅是在一季度成交，其中5幅为住宅用地，且溢价率均超过100%，这也反映出开发商对后市仍比较看好。二季度，土地成交开始平淡，较高溢价率主要出现在商业用地上。

　　进入三季度，尤其是在四季度，土地成交显示是惨淡的行情，大量地块底价成交，住宅用地已难现高溢价，甚至频频出现因无人竞买而出让终止的现象，上海搜房网统计显示，今年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，在这20幅地块中有14幅为住宅用地，其中不乏罗店新镇E4-1地块、黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块及唐镇新市镇A-03-11地块等优质宅地，在11月和12月上海土地市场已难见到住宅用地成交。

　　保障房用地成交激增

　　统计显示，2011年上海住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，成交金额共计470.41亿元，同比减少39.54%，平均成交楼板价6459元/平，同比下降39.45%，住宅用地呈现量价齐跌的态势。

　　在住宅用地成交减少的同时，保障房用地却出现了大幅增长，上海搜房网统计显示，2011年上海保障房用地成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，成交金额212.01亿元，同比增长68.27%。

　　2011年年初，规土局公布今年上海住房用地供应计划，全年计划供地1200万平方米，而今年上海住房用地共成交1031万平方米，未能完成供地计划。

　　对于今年上海住宅用地成交量的下降，有分析显示，一者因楼市调控影响的逐步深入使得后市行情不明朗，开发商拿地热情下降，同时开发商的资金链也因调控影响而日趋紧张，对一些优质地块的竞拍"心有余而力不足"。其次，今年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。

　　房企拿地战略分化明显

　　在今年上海土地市场上，缺少了一些大型房企的身影，招保万金中，只有保利和万科分别有2幅和3幅土地进账，而在去年拿地的招商和金地则集体缺席，同时华侨城、新城地产、仁恒地产、九龙仓等在去年都有拿地的房企今年均未出手。本土房企绿地则逆势拿地，今年共有8幅土地进账，较去年增加了2幅。

　　在部分房企缺席土地市场的同时，一些房企却开始蓄势抄底，10月12日，中粮地产竞得南桥新城两幅宅地，11月1日凯德惠居竞得临港新城宅地，12月23日，中铁置业竞得青浦区夏阳街道宅地。

　　分析表示，虽然上海土地市场整体较为冷清，但拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可以进行土地储备，做长期的战略准备。且目前土地价格普遍不高，有些地块甚至出现价格缩水，如赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高记录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企确实是一个出手的好时机。