明年楼市进入调控关键期 防反弹将是重点

　　十年中国楼市，终于走向一个拐点。

　　2011年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。

　　如何解读中央经济工作会议对房地产市场的定调？如何看待2011年房地产市场和调控政策取得的效果？又如何把握2012年房地产市场调控政策走势？面对一连串的问题，上海证券报专访了住建部政策研究中心副主任王珏林。

　　相比之下

　　今年是个不错年头

　　记者：在严厉的调控政策下，全国房价降声一片，成交量更是大幅下滑，您如何看待今年的市场调整？

　　王珏林：2011年1—11月，全国商品房销售面积达到8.959亿平方米；房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%；房价各地差异不同，变化较大，一线城市处于滞涨微降态势，二、三线城市还在上涨，但涨幅趋缓；土地销售量和价格下降的比较明显。

　　这些数据与历史数据相比较，前11个月商品房的销售量已经超过了2007年商品房销售量7.62亿平方米和2008年商品房销售量6.21亿平方米的水平，接近2009年商品房销售9.37亿平方米的水平。还有一个月的时间，很可能达到或超过2009年的商品房销售水平。2009年是我国房地产市场非常热、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不断出现地王。

　　所以说，2011年与历年相比较，对楼市来说还应当算是一个不错的年头。从2011年1—11月份房地产开发同比增长29.9%的投资规模来看，这里面虽然有增加保障性住房建设数量的因素，但与历年相比，增加比例还是比较高的，远远超出了2005年到2010年房地产开发平均投资同比增长23.67%的水平。这也说明虽处在调控政策的高压下，房地产市场投资的信心仍然存在。

　　关于房价，2011年1—11月份全国商品房的销售价格还是保持上升势头，稳中有降的都是一线城市，如北京、上海、深圳、广州等普遍出现了量价齐降的现象，虽然降幅不大，但折射出一种趋势，也释放出一个信号，高幅度增长的房价已经开始逐渐远去。

　　高房价得以遏制的主要原因，是国家实行了强有力的调控政策。这次调控概括为三点：针对性强、力度大、上下行动一致，效果好过以往。前两年住房价格高位膨胀，是由于房地产市场发展过快，国家投资过快、规模过大，城乡居民消费过于集中造成的；还有就是由于住房供应结构不合理、消费结构不合理造成的。限贷控制了房地产投资规模和开发速度，限购挤出了投资性购房消费，缓解了市场供需矛盾。

　　总的讲，2011年是我国房地产市场发展比较平稳的一年，与前两年比较虽然有所起伏，但已经开始向健康稳定的方向发展。

　　楼市若反弹

　　整体经济将受影响

　　记者：中央政府对房地产已经有多次调控，但只有此轮调控取得明显成效，特别是“限购令”的影响非同一般，对此您如何看？

　　王珏林：国务院在今年1月份针对房地产市场出台了“国八条”，要求“直辖市、省会城市、计划单列市和房价涨幅较快的城市都要采取限购措施”。

　　限购的目的，是为了缓解住房市场上的求大于供的矛盾，减少投资性购房所占比例，为刚性住房需求提供更多的房源。限购政策属于行政管理措施，在市场不发达或者不成熟的阶段，通过强化行政管理，稳定市场发展，这样会保证市场健康和稳定。当市场发展到一定的程度或发展得比较成熟，采取行政手段管理市场是不会起到什么作用的。现阶段限购措施能够起到一定作用，也就说明我国房地产市场发展处于初级阶段，市场还不成熟。

　　限购政策对房地产市场的影响还是很大的，因为它采取的是排除办法，也就是将一部分购房消费者排除在市场之外，虽然这是阶段性管理措施，但毕竟影响到了卖方的利益。由于我国房地产市场的求大于供的矛盾特别突出，采取限购措施能够起到缓解市场供需矛盾的作用，但不会影响市场发展，因为它仅仅起到缓解矛盾作用，还不能说市场供求关系达到了平衡。

　　记者：2012年是实施“十二五”规划的第二年，也是房地产市场调控的关键一年，中央经济工作会议已经提出要坚持房地产调控。对于未来的政策调控，您怎么看？

　　王珏林：从2005年开始，国家就开始对房地产市场进行调控，出台了若干项政策，想了许多办法，到今年才初步取得成效，可见今天的成果的确来之不易，要巩固调控成果，需要政策持续性和稳定性。

　　我国房地产市场调控政策正处现在时，还没有到达终点，不会停止，只能前行。这是基于三点看法：首先，我国经济继续保持较快速度发展，为房地产市场调控留得了时间和空间；二是我国通货膨胀的压力还很大，物价指数还在高位运行，住房也属于其中的一个分子；三是全国的房地产市场发展情况并不是太坏，基本上能保持在较好的水平。

　　我认为，2012年防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。前些年几次调控已经验证，一旦调控政策放松，房价就会迅速返弹，它带来的损失不仅仅是在房地产市场，伤害的也不仅仅是消费者，影响的是经济发展和社会稳定。现在对房地产市场调控，国家已经付出了很大成本，不能使这些成本浪费，要达到应当达到的效果。一旦市场过热，房价涨幅过快，就会破坏经济秩序、市场秩序和分配关系，后果是非常严重的，无法挽救的。所以，防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。

　　调控会持续

　　不会加重、加码

　　记者：调控之下，很多业内人士对这个行业已经快失去信心，您是怎么看2012年房地产市场发展趋势的？

　　王珏林：我对2012年我国的房地产市场还是满怀信心的，理由有三。一是，调控政策会持续，不会加重、加码；二是房价涨幅变化不会太明显，个别楼盘或区域变化会较大；三是观望氛围会减弱，销售量会有所提升。

　　再者，2012年，融资难、贷款难会成为影响房地产市场发展的重要因素。

　　可以说，我国的房地产开发企业是银行培育长大或壮大的，前几年银行追着企业放贷，今年是企业追着银行要贷都要不来，大型房地产企业融资路子多些，中小企业在融资方面遇到的困难更大，再加上房屋销售不畅，融资已经成为制约房地产开发企业发展的最大困难。买房贷款也遇到了困难，有些银行抬高了贷款入门条件，有些银行延长了贷款时间，这样不仅制约了投资性购房需求，同时也影响了刚性购房需求。融资难、贷款难会成为影响房地产市场发展的重要因素，要使房地产市场保持稳定，居民贷款购房方面需要得到金融部门的支持。