房地产宏观调控的纠结与政策走向

评析当前错综复杂的经济形势，房地产市场的纠结，恐怕是最不容易理清头绪的。这是政府心目中最大经济发展障碍，也是未来中国经济能否良性运行的关键所在。

房地产宏观调控已持续一年多了，房地产泡沫也正在逐渐挤出，房地产市场预期已开始出现重大转变。不过，在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长也在陆续放缓，随着外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年来第一次下降了存款准备金率。这又唤起了房地产开发商及一些地方政府对房地产宏观调控政策转向的希望。住建部透出的对年底将要到期的各地住房“限购令”将继续执行的信息，尤其是李克强副总理发话说国内房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，终于让这类幻想破灭。

不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，由房地产引发的许多利益问题仍不可小视。现有数据表示，今年前11个月，国内130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与去年同期相比減少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政可能減少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。因此，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。

还有，地方政府对房地产宏观调控可能严重影响GDP增长的心结还没有解开。也就是说，对于房地产巨大泡沫的严重危害性，大家已有共识，无论是政府还是学界。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密，在当前全球经济面临严重不确定性的情况下，如果房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，各方看法还很不同。中央政府希望，通过加大保障性住房的建设力度，冲淡由于房地产宏观调控对国内经济增长的影响。当然，尽力减少房地产宏观调控对经济的冲击，既要促使房价下降，又要保持这种调整的平稳，防止经济下滑失控，要实现很好的平衡，委实并非易事。这正是当下中国房地产市场的纠结所在。

还有一个方面，就是在房地产宏观调控的具体政策上，如何实现短期政策向长期制度安排过渡，也是房地产宏观调控保持平衡的重要方面。在不少人看来，尽管今年一些地方出台的房地产限购、限价令对市场起到较大作用，但这种行政干预的方式素为市场所诟病。如果这种行政化的调控方式不退出，所产生的后遗症将会十分严重。因此，如何让这种以行政干预为主导的房地产宏观调控向有利于房地产健康发展长效制度转变，也是必须尽早筹谋的重大问题。这既有房地产发展模式的重建问题，也有相应的政策储备问题。

对于房地产发展模式，去年国十条第一条中有个清楚的思路，就是要让房地产市场最终回归居住功能。现在看来，要通过政策来落实并非易事。因为，如能将房地产泡沫挤出，去除房地产的赚钱效应，那么国内房地产市场将仍然是未来几十年经济增长之动因，仍是保持国内经济持续稳定增长的源泉所在。问题是，要实现以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场过度，或让房地产市场性质发生根本性转变，其代价与成本一定不小。挤出房地产泡沫的代价与成本由谁来承担？当房地产市场转型要让一些人或企业的利益受损时，所面临的阻力与纠结是前所未有的。但想要寻求经济发展的最佳平衡点，不触及一些人或企业利益，肯定是不可能的。

房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。但这里有个关系要理清，如果房价能向下调整，保障性住房建设还要不要这样大的力度？这个思路要不要变化，还得进一步观察。毕竟，经济适用房、限价房，只有在楼价高企时才显其重要性。

说到房地产财产税，其实现在并非是要不要出台的问题，关键是能否出台一个公平公正的房地产税的问题。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。更为重要的是，推出房地产财产税，基础条件准备好了吗？如果没有准备好，那么现在推出房地产税的公平公正性就十分令人置疑了。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。笔者认为，在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。