调控步步紧逼 房价节节败退

在刚刚过去的寒冷周末，随着中央政治局会议一锤定音，房地产行业的未来愈加清晰，业内普遍预计，明年全国房价普降将是“大概率事件”。

12月9日，中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

短短一句表述，使原本繁杂的楼市预期与形势高度统一起来。新的一年，在坚持房地产调控政策不动摇的同时，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。各界一致预期，即便政策在普通商品房和保障房等领域出现定向微调，房价合理回归的基调依然不改。

眼下，越来越多的迹象表明，在调控紧咬不放的背景下，“房价回归时代”正加速到来。

明年将迎全国房价普降

一位权威房地产专家向记者表示，全国楼市开始真正进入“冬季”的深度调整期。

根据中国指数据研究院的统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上。重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。

成交量遭遇“急冻”，成交价格也节节下探。

“根据中房网一手房价格指数，全国房价在9月份已经出现环比下降。”在中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱看来，按照目前趋势，明年1月份全国房价或将出现同比下滑。

而房价一旦出现同比下降，“将成为楼市转折点的重大标尺。”丁祖昱补充说。

对于房价下探的幅度，“当前市场中对2012年房价走势的判断各不相同，普遍认为会下行15%-20%，甚至有人认为会下行30%。”北京科技大学教授赵晓(博客)（微博）、高和资本金融分析师李慧忠不约而同地指出，明年房价下行是大概率事件。

至于备受关注的房地产市场投资增速，来自东方证券的分析报告指出，由于明年开发商面临高库存以及更大的债务偿付压力，商品住宅投资力度将显著放缓，而保障房及商业地产经过今年的高增长后，投资拉动效应也将有所减弱。因此，东方证券预计明年房地产投资增速将大幅回落。“若假设全国商品住宅销售面积同比增5%，住宅销售均价下降5%，2012年房地产投资增速约在14.7%左右。”报告称。

这意味着明年房地产投资增速相比2010年的27.5%，将几近“腰斩”。

预调微调不改回归基调

基于房地产投资增速下降可能为宏观经济带来的影响，业内一直有多种声音。“打桩开工是不拉动经济的，只有当在建工程出地面了，钢材水泥的需求上来了才会拉动经济。如果开发商因为没有钱而缓建房，也就是房地产投资增速大幅下降，那才会真正影响经济。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)告诉记者。

于是，部分企业和专家基于房地产业的权重意义，预期调控方向在2012年会出现松绑迹象。

“目前看来，中央对于楼市调控的口径不会有变化。不过，明年经济形势可能比较复杂，变量颇多，经济和楼市变化较快，已有的楼市政策能否持续整年有待观察。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。

莫尼塔（上海）投资发展有限公司房地产行业分析师施琪也认为，明年一季度前楼市政策基调不会出现变化。“明年楼市政策不会发生类似于2008年下半年那样的大反转，但结构性微调的概率很大。”施琪表示。

对于楼市调整可能给宏观经济带来的影响，权威专家告诉记者，其实中央政府已经有所预估。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出，2012年要建立房地产调控的应急机制（包括恢复金融和税收优惠政策等），做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。

而一位接近政府部门的人士称，房地产市场不排除在2012年出现“定向性微调”。即在普通商品房购买方面放宽标准，无论是信贷还是购买资格方面给予倾斜。同时放低保障房准入门槛，以消化越来越多的保障房存量。

“这种定向性调控不仅可以拉动产业链需求，也同样有利于平抑高房价。”该政府部门人士称。