楼市不宜过度解读存准金下调

央行上周宣布，12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行3年来首次下调存款准备金率，估计将释放资金约4000亿元。对此，楼市不宜过度解读货币政策逐渐转向宽松的意义。

　　此次存准金的下调，比市场预期来得早。之前，央行一再强调微调预调，市场预计很可能先差异化下调存准金，而不是全面下调。可若看到存准金下调第二天公布的PMI数据，不难认识到下调的必要性。11月份官方公布的PMI指数为49.0%，较10月份的50.4%回落1.4个百分点，是自2009年3月份以来首次跌破50.0%的临界线。这预示着货币政策的宽松打开了空间。不过，对此次存准金下调是否标志着货币全面宽松，业界存在不同的看法。不少专家认为，目前还属于货币政策微调预调期。

　　资金捉襟见肘的开发商肯定把货币政策宽松视作利好。此次存准金下调后，已有媒体开始议论，个人房贷的门槛会不会随之降低。有业内人士预计，受存准金下调影响，预计在房贷额度的限制方面会有所放宽，房贷客户等待放款的时间有望缩短。据称，广东佛山等地部分银行出现了松动迹象，近日已将首套房房贷回调至基准利率。显然，这是开发商乐意看到的变化。假如首套房贷利率取消上浮，相当于降低了购房者的贷款成本。随着总购房成本的下降，对推动刚需客户的消费具有明显作用。若楼市成交出现回暖，深受煎熬的开发商无疑喜上眉梢。

　　然而，存准金下调的政策初衷不是救楼市。本次调整仍属于微调的范畴，商业银行获得的流动性，将主要用于满足中小企业及民生领域的贷款需求，并非放贷支持开发商。存款准备金率时隔3年再度下调，给货币政策的放松带来更多联想，但对房价未必产生利好效应。从心理影响上说，也难以催生房价回暖。复旦大学证券研究所副所长王尧基指出，房价下调的趋势已经形成，一次下调存准金不会起到回暖的作用。易居中国董事局主席周忻的话更加坦率：“央行下调存准率，是重大利好！但如果就此认为房地产的春天不远了，乐观得太早了。对开发商而言，还是要快卖房、缓建房、少拿地、现金为王。”

　　央行上周五发布报告称，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。对于房地产调控的成果，楼市消费者希望得到巩固，不愿看到像以往那样上演调控过后的房价报复性反弹。就商业银行而言，巩固当前楼市调控的成果也是有利的。如果再度推高房价，导致楼市泡沫进一步膨胀，商业银行的风险只增不减。目前出现的房价拐点，用部分商业银行代表在近日某个会议上的话来说，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。既然这样的冲击是开发商扛得住的，商业银行也就不用太担心不良率上升。

　　开发商期盼楼市成交回暖，不能单纯寄希望于货币政策的调整，而要等待限购令政策的取消。上周末有报道称，住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。显然，若限购令继续实施，由存准金下调释放的流动性，也很难进入楼市。限购令的继续执行，表明管理层对楼市调控的态度，对购房者的预期影响很大。在房价下调的趋势面前，市场会表现出“买涨不买跌”。即便降息，恐怕一时半刻也救不了楼市。2008年9月央行降息，同时推出救市政策，楼市直至2009年3月才开始复苏。可见，即使今冬明春若干次下调存准金，也不是楼市的“救命稻草”。