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香港楼市严冬来临

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 如果不是上周末(11月20日)替一位从澳大利亚赴港定居的朋友物色香港房源,笔者还没有如此深切地体会到,香港的房地产市场已经变得如此低迷。  金融海啸再现  最直观的信号,是那些地产代…

 如果不是上周末(11月20日)替一位从澳大利亚赴港定居的朋友物色香港房源,笔者还没有如此深切地体会到,香港的房地产市场已经变得如此低迷。

  金融海啸再现

  最直观的信号,是那些地产代理公司的玻璃门上的红线增多,而且新价格一个比一个低。在香港,地产中介们要修改楼盘价格时,就会直接把原价用红线划去,然后在旁边填上一个新的价格。这些红线反映了不同的市场景气情况。

  笔者稍数了下,在同一张宣传单上最多有四条红线,价格从月前的650万港元狂降了近百万港元至580万港元,跌幅约11%——即使是2008年的金融海啸之后,跌幅也少有一个月内猛降11%的情况出现。

  楼市价格下跌已经引发负资产增加。香港财政司司长曾俊华近日披露,楼价下跌,导致负资产宗数从6月底的48宗,急升至9月底的1600宗。这虽然比2003年(SARS时期)的约10万宗要少,但短时间内的这种急剧变化,也足以引人警惕。

  香港楼市的冬天已经来临,而且这一次寒气逼人,甚至有可能超过2008年的金融海啸时期。跟笔者介绍现状时,地产中介人士相当悲观。过去两三个月,香港已经有约50家中小型地产代理公司结业。要知道,最近不少新盘开售,开发商以相当优惠的佣金吸引代理卖楼,有的甚至开出双倍佣金——以务求在楼市寒冬前把房子全部卖掉——在这种情况下,仍有许多中介“吃不饱”,只能说买方的入市欲望非常不足。

  从香港业界统计来看,近期每月平均6个代理只有一人能“开单”,其他只有约8000港元的底薪,此待遇相当于内地饭店服务员的水准。即使这个数,也要拜托香港刚刚通过的最低工资法。一些行家估计,最低工资令代理公司不堪重负,裁员潮已处于一触即发状态,失业人员随时可能过万。

  地产风向骤变,从香港中原集团创办人施永青对于香港特区政府推地态度的转变,也可以看出一些端倪。施永青长期以来一直鼓吹:特区政府应该推地以满足市场需求。但在近日的一个公开场合中,他却突然转态,认为外围经济不稳和银行贷款收紧制约了楼价升势,香港特区政府不应再过量推地。他预测,如果政府持续推地,日后地皮造价会“一浪低于一浪”——这与他过往的态度大相径庭。

  香港楼市“三座大山”

  到底是什么令香港楼价骤然下挫?

  在太古城附近,一个地产中介抱怨说,香港政府的特别印花税(SSD)打压了楼市,让卖楼的人大大减少,而买家又希望等待更低的价格。

  特别印花税是香港特区政府去年针对楼市炒家推出的一个新税种,它在正常印花税之上(视持有期不同)再征收5%~15%的惩罚性印花税,以阻击炒家。据香港署理运输及房屋局局长邱诚武23日披露,这一措施“成效显著”。例如,今年前10个月所有的楼盘成交数仅7.5万个,比推出措施前劲跌了34%。

  但把“功劳”全推给香港特区政府的SSD未必正确。今年香港整体物业价格上涨约13%,算上SSD后,炒家也可平手甚至小赢离场。近期楼市低迷,其实更多反映的是香港经济受到的内外冲击,而炒家仍有观望心态。

  内部冲击主要是指新盘。在过去几周,香港同时推近10个新盘,或以低息,或以提供更多首期优惠抢客,发展商明显是希望在地产寒冬前减少“库存”,有些新盘的售价甚至低于同区的二手房。可以想象,这对二手房交投冲击巨大。

  在港岛区,以往再差的情况,大型二手屋苑也会有个别成交个案,但上周,在近五家新盘抢客潮威逼之下,几个传统二手屋苑无一成交,全军覆没。其他几个区也出现类似情况。

  此外,欧洲债务危机对香港楼市的冲击更大,是香港楼市的“第三座大山”。

  欧债危机至少从两个层面打击了香港地产,第一是令股市下跌,导致财富效应;第二是引发去杠杆化,影响银行的按揭利率。

  从股市看,恒指从年初高位至10月,暴跌超过8000点,其中仅9至10月,便削去5000点,令许多股民深陷其中。

  历史真是会开玩笑!现在这番情形与当年的金融海啸何其相似!当时香港地产也是在2008年的10月香港股市见底后不久触底。随后,在各国量化宽松及内地四万亿的驱动下,香港地产迅速反弹,并创出全球天价楼盘纪录。

  这次形势不同,难有外部援手——美国QE已被证实失效,内地的4万亿并没有取得如期结果,反而饱受通胀困扰。

  更严峻的是,欧债危机正在蔓延,并导致全球金融机构开始去杠杆化潮流。去杠杆化表现为银行对流动性设限,对部分项目开始惜贷,除了冲击港股之外,最明显的是香港的按揭利率。

  本来实施钉住美元政策的香港,受美国量化宽松政策影响银行同业拆息仍然低,但欧债危机后的去杠杆潮,却悄然令信贷形势逆转。银行界从今年3月开始,开始多次调升按揭利息率。几乎每月一加,每隔一两个月便有更高调整幅度,反映银行实际资金成本综合利率也不断上升。

  最新调息的例子正是总部位于欧洲的渣打银行。总的来看,香港的整体按揭利率已经翻了一倍多,而且仍在上升之中。

  在银行紧缩贷款及提升贷款条件之下,一些炒家已经转而向放高利贷的财务公司借款。有香港媒体披露,一些买入千万级别豪宅的炒家,已经顶不住,要向财务公司借款,而付出的利率介于5%至15%。过往内地富豪如一些温州客撑起了香港豪宅市场,但现在不少内地富豪自身难保;另一方面,近期不断推出的新盘中,不乏售价低于二手盘的豪宅,令那些豪宅炒家百担加斤。

  过往经济形势较好时,这些豪宅的承租力强,甚至可以以租养供,但在目前的萧条市况下,这些房子不但难以卖得动,连出租都有困难,更别谈以租养供。

  香港楼市无疑已经进入寒冬,不过笔者倒不特别悲观。香港土地供应有限,而外来人口增长却异常迅速,的确有刚性需求。从银行的利率来看,尽管每个月都有增加,但仍然比正常环境下的利率要低,如果考虑到香港当前高企的通胀水平约5.8%,香港的房按实际利息仍处于负利率水平,与1997年金融危机之时的近10%水平有天壤之别。

  对于用家来说,坦率讲,目前可能不是最好的入市时机,却也不见得是坏时机。时机不好是因为目前房价不算暴跌,如果期待暴跌后找便宜货可能会觉得买“贵”了;不算坏是因为可能也只有这个时候,才能买到价格比二手房更低的新楼盘——记住一点,在香港,想买好房源往往也只是在房价较高时买得到,当房价暴跌时,业主往往干脆封盘转租,而不把好房源拿出来。

  更简单的一个理由是,银行利率虽然回升,仍比正常值要偏低,这使得当前大多数房子的租金高于按揭还款额,这也是为什么笔者的澳大利亚朋友愿意在这时候入市买房。

  对于那些炒房客来说,我只能说,严冬真的来了,要量力而行,最好悠着点!

来源:第一财经日报

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