房价回落无碍银行体系稳定 潜在风险仍须警惕

随着房地产调控的持续推进，多个城市坚挺的房价出现松动和回落。伴随着房价的下降，市场上也出现了关于房价下跌会否冲击金融体系尤其是银行业的争论。目前看来，房地产市场的回调会给银行业的资产带来一定影响，但并不会造成系统性的冲击。

　　国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示，10月全国房价环比下跌0.14个百分点。新建商品住宅中价格环比下降的有34个城市，持平的有20个。

　　实际上，关于房价下跌对银行业的影响，银监会从2008年起就要求商业银行进行多轮房地产贷款压力测试，银监会前任主席刘明康也多次在公开场合透露过压力测试的结果。

　　本月11日，刘明康表示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率能达到110%；房价出现下跌50%的极端情况时，银行的贷款覆盖仍能达到100%，“虽然利息不能回收，但本金没有问题。”

　　刘明康表示，由于大部分的房地产相关贷款是在2009年6月底前发放的，当时房价尚未大幅度上涨，所以银行业的风险承受能力比较强。而且，由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。

　　工商银行在其三季报业绩交流会时也表示，该行前三季度房地产贷款较年初增长537亿元，增长3.3%，总量保持平稳增长，增长幅度较其他行业慢。房地产贷款主要是按揭贷款，大约是开发贷的2.5倍。资产质量也是良好的，个人按揭不良率为0.37%，年初是0.4%；开发贷不良率由年初的0.88%降至0.77%。9月末，个人按揭贷款户均余额21.33万元，单户50万元以下贷款占按揭比重为69%，单户100万元以下占比85%，有利于保证借款人的偿债能力。银行随时监控住房贷款抵押率（即贷款余额/抵押房产价格），该指标依然是下降的，目前为38%。

　　国信证券指出，由于资金密集型的基建项目庞大，大量银行与民间资金直接或间接参与到房地产业，在货币持续紧缩之下，杠杆较高且政府支持较少的房地产领域将首当其冲，可能导致部分房企资金链紧张甚至断裂。

　　从银行资产质量来看，银行业三季度的关注类与不良贷款余额略有增长，而且发生于房地产行业的比重较高，因此房地产是未来风险显现的重点领域。从三季报来看，部分房地产公司的周转率和短期偿债压力已不亚于2008年，若成交量依然低迷，且融资渠道继续受阻，比如银行不给予展期或借新还旧的支持、信托产品发行不利等，则不良资产有可能生成。尽管如此，由于潜在通胀压力依然高企，短期内仍不会有政策方向的改变，银行业有可能承受房地产及相关不良贷款的压力。

　　值得注意的是，在商品房之外，保障性住房的建设正欣欣向荣。分析人士认为，保障性住房所带来的水泥、钢材、装修等需求将有效地弥补由于楼市调控所造成的对此类商品需求的减少，也有利于房地产上下游产业银行信贷的质量。

　　银监会新任主席尚福林在2011年第四次经济金融形势通报分析会上表示，在加强管理、防范风险的基础上，支持以省级政府及计划单列市、省会城市政府保障性住房融资平台为主统筹辖内廉租房、公租房和棚户区改造等保障性安居工程建设的管理、融资和偿债，加大信贷支持力度。

来源：上海证券报