房地产需求结构将迎来趋势性转变

今年以来，在政府严厉的调控政策下，房地产市场成交量大幅萎缩、地产商现金流日益紧张，房地产价格持续上涨的势头得到明显遏制，一些重点城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房地产市场未来的发展，笔者认为，未来中国房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期，能同时满足改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。

　　从居民购买住宅的次数分类，可以将房地产购买需求分为首次购房需求和再次购房需求。其中，首次购房需求对应着居民的基本自住需求，再次购房需求包括两种主要的类型：居民改善性住宅需求和居民投资性住宅需求。不同的住宅需求，会受不同的因素驱动。

　　基本自住需求将维持较高水平

　　对于基本自住需求而言，在人口数量、城镇化率、城镇人口中25-34岁年龄段人口数量和人均可支配收入等四项驱动因素中，前三项反映的是潜在需求，第四项反映的是购买能力，当上述四项驱动因素共同作用时，方能形成有效的基本自住需求。

　　从人口数量看，在2010年底我国总人口约13.4亿，按照较保守预计，人口数量的峰值可能在2030年附近出现，届时有望达到14.32亿。由此可见，中国人口数量在未来较长时期内将不断上升，这将产生大量的潜在基本自住需求。

　　从城镇化率看，在2050年之前中国城镇化率仍将不断提高，并有望在2050年上升至70%以上。由于中国的土地政策使得城镇居民是住宅基本自住需求的绝对主力，而城镇居民人口比例的快速提高与中国人口数量，在未来较长时间范围内的持续增长两种因素的叠加作用，无疑将进一步增加潜在的基本自住需求。

　　从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看，未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量，将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。由于人口年龄结构和置业水平有很强的相关性，通常城镇人口在25-34岁左右进入第一次置业高峰，从而成为基本自住需求的主力人群，因此这一年龄段人口数量变化，意味着未来潜在自住需求将出现较明显回落。

　　从人均可支配收入来看，“刘易斯拐点”的到来意味着今后居民人均收入将进入快速增长阶段，人均可支配收入和购买能力也将由此快速上升。预计在2011年—2025年期间，中国城镇人口年均增加数量将在1000万—1400万之间，乡村人口年均减少700万左右；随着农村劳动力人口日益供不应求，劳动力要素价格将出现趋势性的快速上升现象，由此必将带来人均收入以及人均可支配收入的快速提高，从而使居民自住住宅的购买能力也随之大幅提升。

　　从以上分析可以看出，未来潜在基本自住需求将先高位徘徊后逐渐回落，但考虑到未来居民人均可支配收入将较以往出现快速上升，从而使更高比例的潜在自住需求能转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，有效的基本自住需求在2030年以前将总体维持在较高水平，不会较2010年出现大幅滑落。

　　改善性需求将出现加速上升态势

　　从城镇人口中35—54岁年龄段人口数量的变化趋势看，在我国城镇人口数量不断攀升的同时，未来城镇人口中35—54岁年龄段人口数量将由2010年的约33.5%比例微降至2030年的约33.2%。考虑到人口高峰将在2030年左右出现，以及2030年城市化率约为54%，因此，2030年城镇35—54岁年龄段人口数量约为2.57亿，较2010年将出现明显的上升。由于人口年龄结构和置业水平具有很强的相关性，通常城镇人口在35-54岁之间会集中释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的明显上升将显著增加潜在的改善性需求。

　　从住房需求变化来看，由于中国未来改善性需求的潜在购房者往往已拥有一套以上的住房，考虑到国内建筑的设计理念以及建筑质量等都会经历一个由不成熟到逐渐成熟的发展过程。这就使得未来20年许多现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。

　　从自有住房者收入增速来看，由于改善性住房需求者多为二次以上购房者，所以通常已解决基本自住需求。这些人群主要由当前城镇中收入水平较高的居民组成，他们的未来收入增幅有望明显超过未来居民人均增幅，因此其未来改善性购房能力也将快速上升。

　　上述三项驱动因素中，前两项反映的是潜在需求，第三项反映的是购买能力，当上述三项驱动因素共同作用时，方能形成有效的改善性需求。从以上分析可以看出，未来中国潜在的改善性住宅需求将快速提升，同时改善性购房者的购房能力也将快速上升，从而使规模庞大的潜在改善性需求有望转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，改善性需求在2030年以前将出现加速上升态势。

　　投资性需求：中高端快速增长

　　从投资预期回报率来看，因受住宅市场供求关系、居民投资机会成本、国家房地产政策等诸多因素影响，因此在可预见的较长时期内，国家将继续通过限购令、暂停多套房贷款、提高二手房交易成本等多项政策，对房地产市场投资性需求进行抑制，从而降低投资性购房的预期回报率。

　　从自有住房者收入增速来看，由于投资性购房的需求层次明显高于基本自住购房需求，因此投资性购房者多已拥有自有住房。如前所述，这一人群的未来收入增幅有望明显超过未来居民人均增幅，因此其未来投资性购房能力也将快速上升。

　　上述两项驱动因素中，前一项反映的是潜在需求，后一项反映的是购买能力，当上述两项驱动因素共同作用时，方能形成有效的投资性需求。从以上分析可以看出，由于未来国家将继续通过各项政策措施来稳定中低端住宅价格、抑制投资性需求、缓解社会矛盾。因此，对于中低端住宅的投资性需求，在未来较长时期内都将会受到明显抑制。

　　与之不同的是，中高端住宅市场主要针对改善性住宅需求，这一市场未来仍将快速增长，这是城镇人口年龄结构变化和居民消费升级的必然产物。此外，中高端住宅市场针对的是社会金字塔结构中处于中上层的人群，在一定程度上有利于社会效率的提高，因此未来国家有望在社会住房矛盾得到初步缓解后，优先放松对这一市场的管制。笔者认为，投资性需求未来最有可能在中高端住宅市场聚集，并与改善性需求相叠加，从而加大中高端住宅的市场需求。

　　总而言之，通过对不同需求的驱动因素分析，笔者认为，需求结构将迎来趋势性转变，满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期，能同时满足改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。
 

来源：中国证券报