#
客服热线:0311-85395669
资讯电话:
139-32128-146
152-30111-569
客服电话:
0311-85395669
指标

“快跑型”VS“坚守派” 开发商面临“最坏的时代”

浏览:|评论:0条   [收藏] [评论]

  企业的逐利特性决定了几乎所有开发商都渴望踩准市场节奏,即在行业低谷买进地皮,再到高峰时卖掉房子。但这不是现实。  真正的现实是,大多数企业刚好踏错节拍,反周期操作。近日接连披…

  企业的逐利特性决定了几乎所有开发商都渴望踩准市场节奏,即在行业低谷买进地皮,再到高峰时卖掉房子。但这不是现实。

  真正的现实是,大多数企业刚好踏错节拍,反周期操作。近日接连披露的上市房地产企业10月份销售数据进一步拉大企业之间的差距的事实便说明,“顺势而为”并非一句简单的口号,当联系到真金白银落于实践时却变得异常艰难。

  市场现整体逆转端倪

  10月份公布的一系列房地产数据均不容乐观。

  国家统计局的数据显示,10月单月商品房销售面积8364万平方米,环比显著下滑26.9%,同比下滑9.9%;单月销售额4514亿元,环比下滑25.4%,同比下跌11.1%。

  市场均价也开始出现回落,10月单月住宅均价5054元/平方米,同比下降2.7%;前10月住宅均价5131元/平方米,同比上涨6.7%,增速较上月下降1.4个百分点。

  包括中金公司、国金证券等多家券商发布研究报告称,市场下降幅度超过预期,尽管开工面积等仍然处于历史高位,但整体形势的恶化苗头已经显现,而且未来将呈现进一步放大的趋势。

  微观数据恐怕更加让开发商揪心。部分已公布销售业绩的开发商数据显示,10月份房企销售业绩进一步萎缩,多家一线房企10月的销售额同比降幅超20%,环比降幅超过10%。其中,万科10月销售额环比下降17.3%,同比下降33.3%。保利地产10月实现签约金额54.2亿元,环比下滑19.5%,同比下降39.2%。

  龙头万科的销售金额已经连续3个月同比下跌。10月,万科实现销售面积100.4万平方米,环比下跌7%,同比下跌23%;实现销售额103.4亿元,环比下跌17.3%,同比下跌33.3%。而此前8月和9月,万科销售金额同比下降幅度分别为12.6%和12%,10月份销售同比下滑幅度也进一步加大。

  同样,保利地产公布的销售数据也显示,10月公司实现签约面积56.94万平方米,环比下滑3.1%,同比下降26.7%;实现签约金额54.2亿元,环比下滑19.5%,同比下降39.2%。而此前的8月和9月,保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。

  另一地产上市公司金地集团10月公司实现签约面积19万平方米,同比减少38.1%;签约金额26.7亿元,同比减少29.4%。

  在港地产上市公司的状况也不甚理想,此前保持较好销售势头的碧桂园、雅居乐地产等企业在10月份的经营数据也都出现部分指标下滑的现象。

  碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14%和24.8%,龙湖地产10月合同签约额也下跌12%至43.8亿元,雅居乐10月实现合约销售金额约33亿元,合约销售面积约为29万平方米,分别环比增长17.86%和下降6.45%。

  11月9日在广州举行的一次开发商聚会上,大多数企业代表对后市表现悲观,称10月份起在局部地区爆发的降价潮可能会蔓延。

  中金公司的研究报告显示,预计行业底部将出现在2012年一季度或二季度初。

  种种迹象显示,对于开发商而言,“最坏的时代”即将到来。

  企业业绩差距拉大

  从数据上看,在市场尚未步入最黑暗阶段之前,较早出手的开发商依然在今年取得不错的销售业绩。其中,万科在前面走得依然孤单。

  11月初,当万科宣布公司截至10月底的销售收入再度突破1000亿时,标志着它跨过千亿门槛的时间又比2010年早了一个月。数据显示,万科1~10月份销售面积942万平方米,销售金额1074亿,同比去年上涨幅度为24%。

  截至目前,以万科为代表的“快跑型”企业,与“坚守派”之间的差距也越来越大。

  据悉,状况较好的公司除了万科之外,还有今年以来销售手法激进的中海地产、恒大、碧桂园以及龙湖地产等少数几家开发商。

  数据显示,截至9月底,恒大地产已累计实现合约销售额692.6亿元,同比增长94.5%,已完成年初制定的全年700亿元销售目标的98.9%。而中海地产旗下90%地区已完成全年销售目标,离全年800亿港元的目标仅一步之遥。碧桂园前10个月共实现合同销售金额约369亿元人民币,已经完成全年目标的85.8%;龙湖地产在2011年前10个月累计实现合同销售金额326.3亿元,完成全年销售目标的82%。

  “几家欢喜几家愁”。还有部分地产商要么受产品结构限制,要么不愿降价促销,导致销售业绩不断恶化,其中最引人瞩目的当属豪宅开发专家绿城中国。根据绿城中国公告,前10个月取得销售金额约285亿元人民币,绿城的销售达标率不足52%。

  同样,世茂房地产前9个月累计合约销售额达245亿元,同比增加24.8%,占全年360亿元销售目标的68%。雅居乐从1月至10月7日实现合约销售金额约237亿元,仅完成年度销售目标64%。

  数据显示,1~10月房地产行业平均销售额同比增速为18.5%,但已经公布10月销售数据并基本完成全国布局的企业中,销售额同比增幅20%以上的有万科、保利地产、华润置地、碧桂园,另外如金地、绿城中国、首创置业、雅居乐等,均未过平均线。

  数据所显示的分化,大致可以区分两个阵营的企业在经营策略上所采取的不同选择。一类紧随市场步伐,以周转速度作为经营的主要指标;另一类则坚守利润率底线,以较高毛利赢取市场。只是,这一轮调控中政府祭出的“限购”这一“杀手锏”,刚好卡住了后者的咽喉。

  正因为此,原本较高毛利的地产企业,却在今年失去投资者的支持。股票市场上,绿城、金地、雅居乐等走相对高端路线的开发商股价跌幅超过同行平均水平。

  截至11月10日收盘,A股市场上金地集团市净率降至1.16的低值,H股的绿城中国更低至0.62、越秀地产为0.57、富力地产为0.96。相对应的是A股市场上万科和保利地产市净率均为1.77,H股中恒大地产和碧桂园分别是2.0和1.53。

  此外,研究机构也于近期开始对部分“坚守型”企业给出负面评级。申银万国分析师李虹发布报告,提醒投资者适时卖出雅居乐股票,缘于对其海南雅居乐销售前景不看好,以及负债率上升导致的杠杆风险增大。

  种种迹象显示,刚刚过去的10月已然成为房地产市场步入“黑暗岁月”的开端,在未来的相当长一段时间内还将持续。回顾近几年房地产市场走势不难看出,在2008年起的一轮市场调整期内,万科、保利、中海等几家公司率先拉大了与同行之间的差距,并以万科在2010年突破千亿达到波段峰值。而在本轮市场调整刚刚开始之际,差距被拉大的苗头就已经早早显现。

来源:第一财经日报

延伸阅读
上一篇:住建部:截止10月底保障房开工已超1000万套
下一篇:陕西今年小型农田水利重点县投资将达13.6亿元
分享到:
[腾讯]
关键字:快跑 坚守 开发商

行业相关排行榜