不可调整限购：将使楼市调控前功尽弃

据媒体报道，全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示，目前的公租房建设政府包揽太多，要发展租赁市场，过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，应进行调整。她表示，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房，“没有多余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。”

　　吴晓灵此语一出，舆论哗然。确实，限购是一个行政办法，很多经济学家对此颇有微词。但是，诚如住建部部长姜伟新所言，限购政策是房价高速上涨，其他手段都用了以后还差那么点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。应该说，限购政策对于当前房价过快上涨的遏制作用有目共睹。

　　吴晓灵认为应该放宽限购政策，允许投资性购房，主要的论据有两个：一是政府对租赁市场不应大包大揽；二是限购政策让市场上没有多余的投资房可供出租。

　　可众所周知，基本实现“住有所居”，既是政府部门不可推卸的义务，也是中央政府对国民做出的庄严承诺。这决定了在住房的问题上，政府部门不可以做甩手掌柜。

　　具体到租赁市场而言，政府当前参与的不是太多，而是太少。几年前，很少看到政府部门提供的相对廉价的住房供出租。廉租房也好，公租房也好，都才刚刚起步。就算“十二五”规划的3600万套保障房全部建成并投入使用，最大的受益比例也仅为20%。更多的居住需求，仍要通过市场化的购买或租住手段来解决。

　　再来看限购政策与租赁市场的关系。在增量的意义上，限购当然会缩小租赁房源的市场供给，但这并不是绝对的，因为大多数限购对本地户籍都是“限二禁三”，依然还有多余的房源可用于出租。这与“应抑制对房屋过度投机，而不是抑制投资性购房”并不矛盾。更重要的是，在存量的意义上，前期我们积累了太多的空置房。限购政策使得二手房交易萎缩，反而有利于这些存量空置房更多投入到租赁市场。

　　吴晓灵提出的“用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋”的建议很好，问题是较难操作：一来，二手房交易的阴阳合同可能使增值收益税设计落空；二来，这需要有一个全国联网的个人住房信息系统作为基础，而这个系统目前尚推进艰难。

　　毋庸讳言，作为行政手段的限购政策终有一天会退出，但是时间显然不是现在。笔者以为，那应该等到全国个人住房信息系统建设完好、保障房建设计划全部落实到位的那一天。否则，调控刚见成效就放宽限购，必然使得所有调控努力都前功尽弃。

来源：第一财经日报