香港对新盘销售专门立法
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对于打算买新楼的朋友来说,最害怕的可能就是货不对板,毕竟从签约到拿到新房子,还有相当的时间,而且对于大部分业主来说,即使发现新房货不对板,与售楼说明书或是广告有出入,可能也只能自…
对于打算买新楼的朋友来说,最害怕的可能就是“货不对板”,毕竟从签约到拿到新房子,还有相当的时间,而且对于大部分业主来说,即使发现新房“货不对板”,与售楼说明书或是广告有出入,可能也只能自己认栽,因为很多人耗不起那个时间和精力跟发展商打官司。
但在香港,这种情况可能会很快改写。香港特区政府正在草拟第一部完全针对新楼销售的法律,一旦通过生效,发生“货不对板”的情况时,要“认栽”的不是业主,而是发出虚假售楼消息的地产商,其公司主管不仅要因为发放假消息或“货不对版”而遭受罚款,而且会面临牢狱之灾。
香港动用法律惩罚措施
国庆长假后不久,掌管香港房屋市场生杀大权的“运输及房屋局”在官方网站上贴出了这份引发各界强烈反响的法律草案——《立法规管一手住宅物业销售督导委员会报告》(下称《报告》)。该报告由香港新楼销售督导委员会(正式名称为“立法规管一手住宅物业销售督导委员会”)于10月10日正式推出,用了17个章节的篇幅,详细介绍了这个香港首部新楼销售的法规。
笔者草草浏览了一下,发现运输及房屋局的这份法规草案颇为严厉。例如,它规定“售楼说明书提供准确的资讯”,如果有违反,可经简易程序定罪,可处罚款50万元(港元,下同)及监禁12个月;而如果“广告载有虚假及误导的资讯”,经过公诉程序定罪,则可处500万元及监禁7年。此外,可判7年的还包括:作出“失实陈述,发放虚假或误导的资讯”等。香港特区政府预计,新法如果能如期在今年的立法会期内通过,最快可在2013年实施。
很显然,香港特区政府打算用重拳来捍卫市场信息的透明度,以及投资者的知情权。
“他山之石”条款
香港特区政府对地产商新楼销售的违规行为“上刑”,在笔者看来是非常值得内地相关部门或是地方政府效仿。
针对新盘可能出现的“货不对版”,特区政府规定,每个样板房均须先设置一个清水房(未经装修的示范单位)予以对照。两个单位均要容许参观者量度尺寸,而且可以对清水房拍照或录像,发展商不得向拍照录像人士搜集个人资料。如果是已建成的新盘,发展商至少要就每类型单位提供至少一个实地单位供视察。
针对销售信息,《报告》中建议,发展商必须在新盘开售前七天,公开派发售楼说明书,必须在销售前三天公布价单。此外,售楼书除了提供单位的尺寸包括墙身厚度、不连批荡(即墙饰装修)的楼板厚度等资料外,还要提供楼盘的航空照片、建筑物总楼面面积、建筑物能源效益等资料。甚至对销售书内的字体大小也实施了规定,以防止发展商取巧,让买方需用放大镜才能看清有关注意事项。
此外,发展商必须在与客户签订临时买卖合约后24小时内披露交易情况,6个工作天内签订正式买卖合约。交易资料要披露这个交易是否涉及发展商董事局的成员、其直系亲属以及是否涉及发展商内部高级职员。
为了统一目前市场上的种种报价,《报告》还提出,住宅单位“只能”用实用面积计呎价,而且不能出现以建筑面积计算的个别单位面积与呎价。只有公用的会所、公用花园等公共设施可以用建筑面积标示。在报价单上还必须列出发展商提供的赠品、利益及所有奖赏等任何会影响实际楼价的因素。
为了增加卖方的竞争数目,香港特区政府明确提出,发展商如果委托地产中介公司售楼,必须披露这些公司的名字,但同时还要提醒准买家,可以自由选用其他地产代理。
最后,为了保障买家,新楼销售督导委员会还建议设“冷静期”,允许准买家签订临时买卖合约后三个工作日内放弃签约,只要交纳总价5%的违约金(目前普遍情况是10%)。
当然,这个法律建议有人欢喜有人忧。一些地产相关行业的人士已经担忧,7年刑期有点过严,但大部分议员及受访的业主均对该法规予以支持,认为只有这样才能起到恫吓作用。但不管怎么说,今年将是香港地产界的重大改革年。
来源:第一财经日报