金九楼市凉飕飕 开发商房企死扛悄悄降价

金秋九月，楼市凉飕飕，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了” ？房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。

　　“死扛的开发商可能拼一把”、“不少在售楼盘价格已经松动”、“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”....。.唯恐“金九银十”沦为“铜九铁十”，各地在猛推供应量的同时，一场大幅度的降价正在酝酿中。

　　正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季，本报记者兵分多路，深入第一线探寻拐点下的楼市变局，并从今日起陆续推出相关报道。

　　房价真的挺不住了。

　　史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。

　　供应激增VS成交惨淡

　　楼市到了最微妙时期

　　9月份第二、三周，沈阳、哈尔滨、北京、广州等多个地区的秋季房展会陆续开幕，长春等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而我们看到的却是清一色的供给激增和成交惨淡。

　　9月16日开幕的哈尔滨房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目最多的一次。

　　在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。

　　更大的供给量出现在长春。中国房产信息集团统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60%的销售总量。

　　如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在中国房产信息集团长春分公司分析师看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。

　　“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该分析师表示。

　　存量过大VS资金紧张

　　开发商酝酿大幅降价

　　据记者调查，与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。

　　尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。

　　更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。

　　纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。

　　而根据记者调查，目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉记者。

　　专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。

　　花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭潮，并购也将越来越多。

　　上海

　　中高端住宅价格松动明显

　　沪上楼市保价防线告破

　　　随着调控深入，上海中高端公寓价格下降趋势正明显放大，并将引领更大范围的降价预期。

　　“近期房东急抛楼盘大量出现。高端物业的二手房投资客正在积极出货。”位于上海静安区的一家住商不动产门店经纪人告诉记者。这家门店主要代理中凯城市之光、静安枫景、国际丽都城等几个上海市中心知名高端物业。

　　据经纪人介绍，急抛房源主要集中于江浙投资客，一套总价700余万元的物业，议价空间高达20至50万元不等。“毫无疑问，现在是绝对的买家市场。”经纪人表示。

　　究其原因，限购令和银行信贷的紧缩是房价下行的最重要推手。

　　“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”上海住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”

　　银行信贷的紧缩也将一些刚性购房者挡在门外。购房人李岩(化名)告诉记者，他原本打算购买中凯城市之光一套三室二厅的房子，与房东也已经签订购房协议。不过，在银行最后审贷环节发现，因为其妻子信用卡出现多次逾期，影响其信用评级，较之前计划少贷180万元。最后，因为李岩无力多交180万元首付，只能违约解除购房计划。到现在，李岩与房东的违约纠纷仍未和解。

　　一手房市场上，上海房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间(截至9月20日，下同)的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29.02万平米新建商品住宅成交，仅为同期供应水平的60%。

　　销售不畅正导致上海可售房源的不断积压。上海网上房地产显示，截至昨日，上海可售一手住宅面积达到829万平方米，接近历史高位，目前的存量房去化周期超过13个月。

　　北京

　　最多跌了近三成

　　京城房价“真摔”蔓延

　　最高24000元/平方米，现在跌到了17000元/平方米，这就是北京通州某楼盘的真实写照。

　　金秋9月，本报记者实地探访了北京多个地段的房地产市场，房价“真摔”成了最直观的感受。尽管这种实质性下降的蔓延态势正越来越强化，但购房者似乎并不急于出手，二手房中介门店门可罗雀，“量价齐跌”已经让人感觉到一丝秋天的寒意。

　　远中心地区：

　　房价下降接近30%

　　从天安门一直向东约25公里，就是通州云景里小区，在2009年、2010年北京楼市最火爆的时候，这里的商品房均价在20000元/平方米左右。而目前这里的二手房价格，大都已经降到15000-16000元/平方米。

　　上周日上午10点左右，记者在天安门乘地铁1号线，再倒八通线，到梨园站下车时已经11点出头。虽然一路上乘车的人越来越少，显得人气不旺，但是一出地铁口，却是一片人头攒动的喧闹景象，往南走200多米，就进入了云景里小区。

　　“这是通州最繁华的一条街，购物、餐饮各种服务配套应有尽有。”21世界不动产北京安信瑞德加盟店李经理说，目前云景里有一套急着出手的特价小户型房，“50平方米，89万，均价每平方米为17000元多，挺划算的。”

　　“价格这么高还划算呀，听说这边的房子均价也就15000-16000元。”记者以购房者的身份问道。

　　“你知道这房子最高时报价多少吗？24000元/平方米！现在是业主有点着急了，所以才挂这个价格出手的。”李经理说。

　　“价格低的也有，有的房子均价甚至能到每平方米12000元，但是户型往往不好，您看旁边还有其他中介公司，情况都差不多。”

　　记者随后以购房者身份又走访了链家、我爱我家、天兴苑等几家中介公司，了解到的情况却不尽相同，云景里小区的房子报价没有再高过17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，显然此前的所谓“特价房”并不便宜。

　　“市场最好的时候，通州梨园附近的房子均价每平方米都在19000-21000元之间，总的来看目前房价平均下降了5000元/平方米左右。”链家地产新时尚街区店一位工作人员说。对此，附近了其他中介人士也大都如是说。

　　记者通过实地调研综合来看，北京通州梨园的房子已经实质下降，平均降幅23.8%-26.3%，个别房子的最高降幅甚至达到近30%。

　　近城区地区：

　　房价下降15%以上

　　从天安门向西南约16公里，是万年花城楼盘，它位于北京西南三环外，原本平均房价在30000元/平方米，在楼市最火爆之时，这里尾盘的房子最高价甚至报至35000元/平方米。而在2008年行业低谷时，该项目均价甚至到过万元附近。目前该处的二手房均价集中在23000-25000元/平方米，平均降幅16%左右，个别房子价格降幅达到20%。

　　“目前特价房有每平方米21000元的，附近经济适用房小区的房子有20000元和19000元的，甚至还有更低的。”链家地产店面一位工作人员说，如果想买现在可以考虑出手了。

　　然而，记者在附近几家中介门店观察，前来咨询的购房者寥寥无几，过一两个小时才偶尔有人进店问问，其中绝大多数都是匆匆离开，显而易见是在观望徘徊。

　　由此来看，由远及近，北京房价的调整正在蔓延，从整体上来看，房价的调控政策已经有所体现。

　　深圳

　　“金九”爽约鹏城

　　开发商打响年度决战

　　楼市“金九”爽约了。上周，深圳新房成交仅285套，环比下降近三成，创年内新低。这也意味着，“银十”将成为开发商的决战之月。记者近日深入走访发现，深圳多个楼盘开卖，打折促销铺天盖地。在专家看来，纠结了大半年的僵局或可打破，鹏城楼市可能进入久违的买方市场。

　　新盘扎堆入市

　　“十一”秋交会渐行渐近，深圳楼市的决战气氛也越来越浓。

　　9月以来，深圳新盘扎堆入市，就在上周六，甚至出现一天7盘齐开的场面。

　　当日，记者前往楼盘实地探访。宝安区所在的两个新盘，虽然开盘时间定在月底，但售楼处已装扮一新并开始接待看房者，工作人员坦言，“现在限购的影响很大，没开盘也可以先认筹。”

　　“以前开发商是想办法捂盘惜售，如今则是加速推盘。”一位业内人士表示。

　　引人注目的是，地产“大哥”万科也加入了战局——在正式启动为期50天的“万团大战”后，几大楼盘已经同时开售。

　　仅9月份，市场预计将有25个项目开盘或加推新品，到年底的新推总套数有望达10000套。

　　“现在确实到了背水一战的时候。”振业营销总监杨辉表示，上半年的压力现在亟待解决，各家都开始采取促销措施，目的只有一个，就是达成今年的销售任务。

　　开发商降价跑量

　　新盘入市凶猛，各开发商敢于贴身肉搏，显然都有备而来，“降价促销”成了制胜的利器。

　　17日，位于深圳福田保税区的某复式酒店公寓开盘，记者在现场了解到，该盘小户型折后均价大约在3万元/平方米左右，当天成交则送3500元/平方米精装修，而相邻小户型价格一般在3.2万左右。

　　楼盘工作人员透露，“我们最初的开盘预期价位在4-5万元/平方米左右，现在的价格无疑很有吸引力。”

　　在龙华地铁沿线的另一楼盘，单价是2.1万/平方米，预交5万可抵15万的购房基金，并额外享受认购当日的优惠折扣，而该楼盘一期均价则是2.4万/平方米。就在昨晚，记者又接到该楼盘工作人员电话，称均价最低可到1.85万/平方米，5万抵15万的优惠不变，她热忱邀请记者前去下定金。

　　来自美联物业的数据显示，深圳9月打折楼盘为54个，比8月多了4个，其中1.3万元/平方米到2.3万元/平方米的楼盘竞争最为激烈。

　　降价既是策略，也是一个无奈选择。

　　上周，深圳新房成交创下年内新低，成交套数为285套，环比下降了三成。同期二手房市场仅成交646套，环比下降15.45%。

　　不过记者在采访中了解到，看房者买涨不买跌的心态又开始出现，一位来自东北的看房者就说：“现在好多楼盘都打折，我干吗这么急？”

　　“过去卖方强势的局面已被打破，买方市场将逐步形成，持续了一年多的深圳楼市僵局，极有可能在近期被打破。”在一位职业楼市投资人看了，接下来的销售大战，将不再是小打小闹，实质性的降价可期。

　　中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智也表示，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘，而推盘密度的越大，房价下行的压力也越大。

　　广州

　　买房的不急卖房的急

　　广州楼市仍胶着

　　“还要等，现在不是出手的时候。”在日前举行的广州房博会上，钟先生突然打消了现在买房的念头。

　　钟先生是广州本地人，年初就计划于国庆前后出手置业。9月16日至18日，为期三天的广州房博会在广交会展馆C区举行。记者在展区内看到，各大地产商使出浑身解数，种种打折优惠令人目不暇接。

　　“88折特大优惠”、“不限购、不限贷”、“买别墅 送奔驰”、“团购”……不到一个小时，钟先生手上提的袋子里已装满了宣传资料，但越逛他就越肯定：“还没到买的时候。”

　　打折，并不是房博会的独有景观。

　　记者日前走访了一个位于广州市番禺区的在售楼盘，售楼顾问急忙介绍，“优惠活动当然有，有一套122平方米的房子，原价177万元，现在一口价优惠21万元。”

　　据此计算，该楼盘的打折幅度为88折。另外，“还有费用‘五免’活动。”即免去合同鉴证费、合同印花税、他项权证费、律师费和抵押预告登记费。

　　观望，也并非钟先生一家之见。

　　据记者了解，相对于买房者，地产商显得更着急一些。“房价永远不会降，如果明年降了，我赔你。”某地产商在房博会语出惊人。看房者听了却更笃定，对记者说：“听见了吧，地产商开始急了，他们急了我更要再等等看。”

　　数据显示，9月第一周，广州十区两市的成交均价环比前一周下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近万元关口。

　　不过值得注意的是，业内人士仍慎言房价“拐点”。广州市房协专家委员赵卓文表示，成交淡、价格稳的市场状态将持续，市场并没有出现实质性的降价。

　　无论如何，“金九银十”成色不足已成共识。合富辉煌首席市场分析师黎文江直言，在严厉的限购、限贷调控政策之下，有钱的人因为被限购而不能买房，没钱的人由于贷不到款也买不起房。

　　“大量需求受抑制，虽有不少新盘推出，并且打折送礼，人们却只能望房兴叹。”黎文江称。

来源：上海证券报