加入收藏
客服热线：0311-85395669
首页
保障房更大考验：质量与分配机制
浏览：次|评论：0条 [收藏] [评论]
如果脱离了廉政制度的建设，如果实现不了公平分配，建设再多的保障房也解决不了民生问题。为此建议建立保障房质量责任到人的终身负责制，将保障房分配的公平、公正性列为地方政府官员的政绩考…
如果脱离了廉政制度的建设，如果实现不了公平分配，建设再多的保障房也解决不了民生问题。为此建议建立保障房质量责任到人的终身负责制，将保障房分配的公平、公正性列为地方政府官员的政绩考核重要标准之一，通过进一步打开直接融资的渠道，解决保障房的资金难题。
今年已过去四分之三时间了，牵动亿万国人心的保障房建设情况到底怎么样了呢？由多方面的数据看，质量问题远比数量问题严峻。
回过头看，我国经济适用房的开发投资增长率是从1999年起大幅下降的。在2002年和2004年出现两次负增长，2005年达到14%的最大降幅。2006年虽大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。与之相反的是商品房，从1998年至2010年商品住宅开发投资额基本在25%左右保持稳定增长。
从施工、新开工、竣工面积的占比来看，经适房占商品住宅的比重在2000年达到最高，分别为20.2%、21.8%、26.1%。从2000年至2005年持续下降，2005年分别为6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。从全国经适房销售面积占总体的比例来看，2000年为22.7%，2001年起呈逐年下降之势，2004年降到9.6%，2010年仅为2.9%。正由于保障房建设远落后于商品住宅，进而导致2004年至2009年我国住宅市场供给过度市场化，这也是商品住宅价格迅速上涨的重要原因之一。
也正是在这样的大背景下，中央政府提出了在“十二五”期间开工建设3600万套保障房的计划。有人说这是大跃进，与前几年保障房建设的增长率相比，这种说法有一定道理。但从另一方面看，现在之所以急转弯，是因为之前我们该转弯时没转弯，欠账太多的缘故。可以这么说，小平同志当年提出的“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”的前半句，这些年来已实现了，后半句则还有待新一代人去努力。当年我们用“市场”取代了“计划”，改善了民生。现在，解决民生问题遇到了新的障碍，我们需要重新回到“民生”这一政策之根本上去。
为了补课，今年各方都开足了马力。就土地而言，上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期（13316.80公顷）相比增加24%，完成全年任务的21%左右。就资金而言，一方面，中央财政不断提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030亿元，同比增长34.7%。另一方面，地方政府也不断加大资金投入力度，提高土地出让净收益的比例。粗线条的划分，1.3至1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元。就政策而言，由于上半年各省开工率普遍偏低，为了确保完成全年任务，中央在5、6月密集出台了一系列措施。
回顾保障房建设历程，还得追溯中国20多年来的房地产改革。这大概可以分为三个阶段：第一阶段是从福利分房到商品房买卖，即市场化改革，从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，这标志着中国房地产行业在历史新阶段的重新起步；第二个阶段是当下，房价飞涨的同时收入分配不均，社会矛盾日趋激烈。为了改善民生、维稳，我们需要有选择地推“新加坡模式”，即大力建设保障房；第三阶段是变革土地制度，彻底打破土地市场垄断的境况。
之所以要有选择地推“新加坡模式”，因为中、新国情不同。新加坡有全世界著名的廉政制度，而脱离了廉政制度的保障房建设，就好似一块唐僧肉掉进了妖怪的口中。如果保障房分配实现不了公平，那么建设再多的保障房也解决不了民生问题。
基于上述判断，我们对保障房建设有以下三点政策建议。
第一、建立保障房质量责任到人、终身负责制。据住建部消息：今年前7个月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率72%（不含西藏）。截至7月底，各地区开工量比6月底均有较大幅度增长。全国1000万套保障房计划有望在11月底前完成。但在另一方面，保障房质量远比数量这一问题严峻。“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“纸墙”等现象屡见报端。如何保证建设质量是下一阶段保障房建设工作的重中之重。在现有条件下，我们以为，可通过建立保障房质量责任到人、终身负责制的办法来加以保证。回顾四大国有银行的发展历程不难发现，在贷款质量落实到个人之前，坏账率总是在高位运行，因为各行信贷主任不需要对是否回款负责。实施责任到人后，坏账率明显下降，这其中的道理可供保障房建设所汲取。
第二、地方政府官员的政绩考核标准，由原先的“GDP为纲”转变为“民生为纲”。具体而言，将保障房分配的公平、公正性列为考核的重要标准之一，比如应明确公布入住人口中有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。
第三、通过进一步打开直接融资的渠道，解决保障房的资金难题。物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中，就既可以遏制高通胀，又可以缓解保障房的资金难。或许有人会问，到底该如何吸引民间资本呢？这便是我们需要进一步思考的问题。民间资本主要有两大诉求：安全性+较高收益。目前来看市政证券安全性较高，但收益率较低。如果通过税收等技术手段直接或者变相提高收益率，民间资本未必不投市政债券。
面对洪水时，疏导是比建坝更好的抗洪方法。在这个不完美的世界中，中央如何在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡，仍是亟须思考的问题！
来源：上海证券报
今年已过去四分之三时间了，牵动亿万国人心的保障房建设情况到底怎么样了呢？由多方面的数据看，质量问题远比数量问题严峻。
回过头看，我国经济适用房的开发投资增长率是从1999年起大幅下降的。在2002年和2004年出现两次负增长，2005年达到14%的最大降幅。2006年虽大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。与之相反的是商品房，从1998年至2010年商品住宅开发投资额基本在25%左右保持稳定增长。
从施工、新开工、竣工面积的占比来看，经适房占商品住宅的比重在2000年达到最高，分别为20.2%、21.8%、26.1%。从2000年至2005年持续下降，2005年分别为6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。从全国经适房销售面积占总体的比例来看，2000年为22.7%，2001年起呈逐年下降之势，2004年降到9.6%，2010年仅为2.9%。正由于保障房建设远落后于商品住宅，进而导致2004年至2009年我国住宅市场供给过度市场化，这也是商品住宅价格迅速上涨的重要原因之一。
也正是在这样的大背景下，中央政府提出了在“十二五”期间开工建设3600万套保障房的计划。有人说这是大跃进，与前几年保障房建设的增长率相比，这种说法有一定道理。但从另一方面看，现在之所以急转弯，是因为之前我们该转弯时没转弯，欠账太多的缘故。可以这么说，小平同志当年提出的“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”的前半句，这些年来已实现了，后半句则还有待新一代人去努力。当年我们用“市场”取代了“计划”，改善了民生。现在，解决民生问题遇到了新的障碍，我们需要重新回到“民生”这一政策之根本上去。
为了补课，今年各方都开足了马力。就土地而言，上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期（13316.80公顷）相比增加24%，完成全年任务的21%左右。就资金而言，一方面，中央财政不断提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030亿元，同比增长34.7%。另一方面，地方政府也不断加大资金投入力度，提高土地出让净收益的比例。粗线条的划分，1.3至1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元。就政策而言，由于上半年各省开工率普遍偏低，为了确保完成全年任务，中央在5、6月密集出台了一系列措施。
回顾保障房建设历程，还得追溯中国20多年来的房地产改革。这大概可以分为三个阶段：第一阶段是从福利分房到商品房买卖，即市场化改革，从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，这标志着中国房地产行业在历史新阶段的重新起步；第二个阶段是当下，房价飞涨的同时收入分配不均，社会矛盾日趋激烈。为了改善民生、维稳，我们需要有选择地推“新加坡模式”，即大力建设保障房；第三阶段是变革土地制度，彻底打破土地市场垄断的境况。
之所以要有选择地推“新加坡模式”，因为中、新国情不同。新加坡有全世界著名的廉政制度，而脱离了廉政制度的保障房建设，就好似一块唐僧肉掉进了妖怪的口中。如果保障房分配实现不了公平，那么建设再多的保障房也解决不了民生问题。
基于上述判断，我们对保障房建设有以下三点政策建议。
第一、建立保障房质量责任到人、终身负责制。据住建部消息：今年前7个月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率72%（不含西藏）。截至7月底，各地区开工量比6月底均有较大幅度增长。全国1000万套保障房计划有望在11月底前完成。但在另一方面，保障房质量远比数量这一问题严峻。“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“纸墙”等现象屡见报端。如何保证建设质量是下一阶段保障房建设工作的重中之重。在现有条件下，我们以为，可通过建立保障房质量责任到人、终身负责制的办法来加以保证。回顾四大国有银行的发展历程不难发现，在贷款质量落实到个人之前，坏账率总是在高位运行，因为各行信贷主任不需要对是否回款负责。实施责任到人后，坏账率明显下降，这其中的道理可供保障房建设所汲取。
第二、地方政府官员的政绩考核标准，由原先的“GDP为纲”转变为“民生为纲”。具体而言，将保障房分配的公平、公正性列为考核的重要标准之一，比如应明确公布入住人口中有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。
第三、通过进一步打开直接融资的渠道，解决保障房的资金难题。物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中，就既可以遏制高通胀，又可以缓解保障房的资金难。或许有人会问，到底该如何吸引民间资本呢？这便是我们需要进一步思考的问题。民间资本主要有两大诉求：安全性+较高收益。目前来看市政证券安全性较高，但收益率较低。如果通过税收等技术手段直接或者变相提高收益率，民间资本未必不投市政债券。
面对洪水时，疏导是比建坝更好的抗洪方法。在这个不完美的世界中，中央如何在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡，仍是亟须思考的问题！
来源：上海证券报
