京沪广深8月楼市成交持续萎缩 “金九银十”必破僵局

　8月份四大一线城市的楼市成交持续低迷。“金九银十”能否挽回今年以来的楼市颓势，尚难预料。

　　从目前的情况看，开发商们都已经开始加快推盘的速度，这也难怪，多数开发商在今年上半年调控趋紧的状态下，都缩减了推盘量，以等待调控放松后下半年的市场回升。但7月份国务院要求开展新一轮限购的通知一出台，开发商下半年的“期望”也就此破灭。

　　更重要的是，对地产上市公司而言，年初既定的销售目标，一旦无法完成，将引起小股东对公司业绩的怀疑。因此，在上半年推盘量有所保留的情况下，下半年加大推盘量已是意料之中。

　　只是，在限购、限贷的背景下，有购房资格的购房者在今年上半年已经部分消化，市场中留存的需求已相当有限，在推盘量可能激增的情况下，有限的需求显然无法消化大量的供应，开发商为完成年度销售目标，不排除会推出有吸引力的降价促销手段以回笼资金。从这个意义上说，降价已然不远了。

　　房价同比续涨

　　黄树辉

　　在业界断言楼市价格下行态势已经显现之时，广州和深圳8月份新建商品房住宅价格同比继续上涨。中原地产报告预测，随着“金九银十”的到来，深圳一手房将有实质性降价，二手房价亦将全面松动。

　　深圳市规划和国土资源委的成交系统显示，8月份，深圳新建商品房住宅成交2507套，合计成交面积为20.43万平方米，成交均价为20399元/平方米。

　　据此推算，今年8月深圳新建商品房住宅成交面积较去年同期的26.09万平方米同比微跌2%，较7月的33.82万平方米环比大幅下跌40%。成交价格则较去年同期上涨5%，较7月的20940元/平方米环比下跌3%。

　　相比之下，广州8月份新建商品房住宅市场则量价齐升。根据广州市国土资源和房屋管理局阳光家缘网签数据统计，2011年8月，广州十区二县新建商品住宅成交量为5971套，相较于2011年7月的5664套，环比上升了5.4%。成交价格则较7月份环比上涨了12%。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，广州房价上涨，一方面是市场上购买力旺盛和产品结构因素及广州中心十区供应加大等高端产品集中上市，另外一方面是国内通胀预期和人民币升值及热钱进入等，其中最关键的原因是，广州市新规划和城市功能升级及市政大规模建设等城市环境改善，导致房价上涨。

　　值得关注的是，随着“金九银十”的到来，各个楼盘的促销力度有所增加，不少新盘也将陆续推出，这也在很大程度上促进广州楼市成交量增加。

　　与此同时，8月份深圳二手房成交跌入冰点。据中原地产最新监测数据，8月份深圳188个二手房样本楼盘中，成交楼盘仅73个，占比低于40%，成交均价为20221元/平方米，同比上涨8.23%，但环比已下跌1.70%。其中47个二手成交样本楼盘价格环比下跌，跌幅在10%以上的占3%，跌幅在5%至10%之间的占23%。

　　根据深圳中原地产的观点，目前市场预期仍旧低迷，开发商为缓解资金压力，都采取比较积极的销售策略，未来开发商以量换价的销售策略将成为常态，在售楼盘的实质性降价将成为必然趋势。

　　中原地产判断，房地产调控政策方向已经明朗，年内调控只紧不松，价格下行的态势已经显现，后市报价下调的房源比重将大幅增加，二手房价格也将全面松动。

　　市场僵持至极限_降价迫在眉睫

　　王肖邦

　　楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。

　　“这创下了2005年以来的最低值。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭用“悲情”一词形容8月的上海楼市。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关，上海对补税单的不予认可，也是导致成交量大幅萎缩的原因。

　　“7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。” 陆骑麟说。

　　但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。

　　根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。

　　“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。

　　“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。

　　降价激活市场

　　虽然房价异常坚挺，但成交的萎缩，还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。

　　汉宇地产市场研究部的报告指出，截至8月底，上海一手房库存面积高达880万平方米，供求比为1.18：1，供大于求的态势明显。

　　与此同时，开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示，8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。

　　“市场僵持至极限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”杨红旭认为，降价迫在眉睫。

　　“未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现10%~20%的下调。”杨红旭预计。

　　陆骑麟也认为，在传统意义上的“金九银十”旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。

　　“当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟表示。

　　但他同时表示，由于市场前期的惯性和调控的常态化，9、10月份价格并不会有太大的变化。

　　“‘一房一价’等政策，一方面限制房价上涨，另一方面也限制了房价下跌。”张宏伟表示，“但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。”

　　“现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金，进一步拿地和进行市场扩张，9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程，因此成交量会增加。”张宏伟预计，9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米，虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。

　　杨红旭的预计也相仿，他认为，9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。

　　贷款难制约楼市回暖

　　业内人士对9月成交量回升普遍抱有信心，但是，个贷申请门槛提高、银行放款拖长的情况，使楼市回暖又多了一层悬念。

　　“贷款难，已经成为抑制需求的第一杀手。”杨红旭对记者表示。

　　汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔告诉记者，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。

　　德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊则表示，建行以外的各家国有银行的个贷业务，从申请到放款一般也在两个月以上时间，“个人住房情况调查需要10个工作日，申请者递交材料送审到完成审批需要两周时间，交易中心出具抵押证需要20天时间，加起来差不多就要两个月时间。至于完成审批后，银行何时放款，则要看排队的情况。”

　　此外，股份制银行如民生银行、兴业银行等，由于一直以来个贷业务的规模不大，自6月以后已经基本停贷。

　　“限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。投资需求虽然蠢蠢欲动，但是由于市场未来的不确定性依然很大，所以也不敢贸然进场。”薛建雄表示，“市场回暖的支撑力是明显不够的，因此9月份市场将继续胶着。不过开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。”

　　成交量跌至三年来最低

　　阴雪

　　尽管降价幅度接近50%，但位于通州区的润枫领尚项目的销售仍然没有任何好转的迹象。

　　9月1日，来自北京市房地产交易管理网的信息显示，自5月28日开盘以来，润枫领尚仅有1套住宅完成签约，成交均价为17947元/平方米，远低于其23261元/平方米的拟售均价。

　　持续低迷的北京楼市，山雨欲来风满楼。

　　成交跌至谷底

　　来自亚豪机构的统计数据显示，8月北京共有30个项目开盘销售，是今年以来开盘量最多的一个月。其中包括建邦华庭、保利东郡、保利中央花园在内的纯新盘9个，老项目后期21个。30个项目累计新增商品住宅11120套，供应面积123.7万平方米，环比7月均有大幅增加，其中供应套数增加12%，面积增加33.4%。

　　供应的增加并没有带来成交的回暖。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，在刚刚结束的8月，北京共成交期房商品住宅4372套，环比7月减少44.3%；现房商品住宅共成交1134套，环比减少12%；期房与现房商品住宅累计成交5506套，环比上月减少39.7%。

　　“这一成交量创造了2009年来的最低值，甚至远远低于2008年大部分月份。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。

　　对于成交量的大幅下跌，张大伟认为，限购可能向二三线城市蔓延的政策虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。

　　中原地产最近的市场调查数据显示，在“限购升级至三线城市的影响”的调查中，认为会观望而推迟买房的被调查者比例达到了60.6%。“因此，限购扩大化，使得调控的效果更明显。”

　　此外，张大伟认为，限购政策执行以来，经过半年多的消化，意向购房者已经基本入市，市场残留的“房票”数量减少。

　　在价格方面，据北京中原统计，8月商品住宅签约均价为21689元/平方米，这一价格环比7月的22235元/平方米微幅下调了2.5%。

　　亚豪机构的统计显示，8月开盘的30个项目当中，有6个项目出现了不同程度的降价，包括金隅万科城、红木林、中粮万科长阳半岛、悦溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悦都。这6个项目的共同特点是，均为五环以外的郊区项目，其中2个位于昌平区域，4个位于房山区域，且多为500元/平方米左右的小幅度降价。

　　“相较于通州区域的大幅降价宣传，这种小幅降价‘以价换量’的策略也使得开发商回款迅速。”据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，8月份成交排名前十的项目当中，万科的金隅万科城与中粮万科长阳半岛均位列其中，当月分别回款2.76亿和2.96亿。

　　市场裂变开始

　　个别楼盘价格的大幅跳水，以及郊区项目的小幅降价，仅仅令北京楼市的成交均价小幅下降。从继续萎缩的成交量不难看出，这样的状况并不能被购房者所接受。

　　以润枫领尚项目为例，“该项目地块拿地时的楼面地价为6746元/平方米，按照1.5万元/平方米的销售均价来算的话，楼面地价的成本已近45%，而该项目的开发商在京仅有此一个开发项目。”任启鑫分析认为，如果这种销售状况持续下去，或者项目的销售不能支撑地价以及后期施工费用的支付，企业资金链出现问题，该项目即存在烂尾的风险。

　　实际上，目前政策层面传来的各种消息都带来了调控继续收紧的信号。

　　在土地政策方面，国土部连续发文，一方面上收22城市建设用地审批权；另一方面设立试点城市试行“网上”卖地。任启鑫认为，这些政策体现了中央政府与地方政府博弈的开始，中央政府开始严格控制地方政府违规用地事件，从另一个角度，也可以看做是中央政府谋求解决土地财政问题，进而从根源上解决中国房地产市场的问题的开始。

　　在金融政策方面，日前央行下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行自9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。

　　“按100%计算，相当于未来6个月内收紧约8000亿元资金，接近上调存款准备金率两至三次的效果。”任启鑫表示，该项举措直接减少了银行可用于放贷的额度，不管是对于开发企业的开发贷款，还是对于购房者的购房贷款，在未来一段时间内，将变得更加困难。

　　更为严厉的是二三线城市限购的继续扩容。继台州首个宣布限购之后，山东烟台的限购细则已经上报等待批复，另有消息显示，目前住建部已与全国20多个城市达成了出台限购措施的“协议”，上述城市将于9月初开始陆续发布自己的限购政策。

　　在任启鑫看来，一线城市的房价与此有着千丝万缕的联系。“二三线城市的限购政策如果能够严格执行，将对所在城市价格带来极大冲击，也会对被迫‘出走’二三线城市的开发企业产生重大影响。”任启鑫分析认为，今年一线城市的限购之后，房价并没有随之而落，一个重要原因就是因为开发企业出走二三线城市，用其他城市的销售来支撑一线城市价格。“而如果其在二三线城市收益减少，一线城市的价格坚守势必也被打破。”

来源：第一财经日报