台湾房地产“暗涨”陆资玄机

台北淡水阳明山的小平顶，是当地樱花绽放之地，让很多熟悉日本樱花的当地人颇感惊奇。这里曾经被称为草山，后来被当局改为阳明山，以温泉闻名。当地史料特别提到游客意外发现樱花的记载，“令人惊奇，因为这里的樱花比日本樱花更有特色。”当地人介绍说。

　　在这片风景宜人的栖息之地，似乎总能产生惊奇之景。不过，这次是一道人工风景线，吸引着本地人、大陆投资客和世界华人的眼光。有着大陆地产界思想家之誉的万通地产老板冯仑在台湾地区的开山之作就选在这片孕育惊奇的风水宝地。

　　万通试水

　　万通台北项目占地面积29734平方米，总计276套，是万通试水台湾的小型项目。根据台湾相关规定，不允许大陆资本参股超过30%的公司投资台湾地产业，万通地产在新加坡注册的Vantone Capital Pte。，Ltd的股份比例为29%。

　　万通地产总经理云大俊表示，大陆房地产市场的调控使得万通地产和所有的地产公司一样销售受到一定影响，也使得万通地产寻找往外走的发展方向，“台北项目以大陆富豪为主要销售目标。”

　　7月下旬，北京万通商务中心D区27楼，万通台北项目针对公司客户的推介会如期举行，热闹之余，参与项目销售的王经理已经忙得不可开交，既要回答购房者的咨询电话，还要发短信邀请客人参与9月3日的项目推介会，并邀请客人参加9月份台北看房之旅。

　　据了解，万通台北项目已经售出10余套，以均价4万元人民币/平方米勇冠当地房地产市场，当地房价均价也不过2.5万元人民币/平方米。为了推进项目进展，万通集团通过新加坡注册公司快速切入台湾市场，规避了很多对陆资的限制。

　　目前，项目开发的200多套房屋通过正常销售和网拍同时进行，王经理则透露，房屋面积从133平方米~370平方米不等。为了让自己的台湾处女作快速蹿红，冯仑对购房者推出了一次付清9折、分期9.3折、按揭9.8折的三种优惠档次。

　　“9月份的看房之旅只需要交5万元人民币定金就能成行，并享受购房优惠，不过折扣率多少还未确定。”王经理告诉《第一财经日报》记者，“很多人对台湾既熟悉又陌生，要充分利用台湾资源优势和政策优势，挖掘投资潜力。”

　　已经往返台湾30多次的冯仑在形容“万通台北2011”项目时，特别推崇台北医疗服务、教育、城市、生活环境价值，以及台北共同的语言背景这一优势。仲量联行台湾总经理赵正义表示：“海峡两岸拥有相同的语言与文化，对中国大陆投资者与开发商进入台湾市场相当有利。”

　　台湾房地产市场一年分为两个旺季档期，上半年为3月29日，下半年为9月28日，这两个日期前后都是台湾长假期。而此次，万通希望能在9月份组织大陆投资客看房团，赶上台湾下半年的大档期。

　　从事两岸经贸交流的詹女士指出，从房地产销售实务来看，第二、三季延宕的买气可望在9·28后出现，业者希望透过“9·28档期”话题引爆第四季与隔年农历春节前的买气，因此“9·28档期”在业者心目中肩负房市景气承先启后的大任。

　　“五四三”条款

　　大陆资金入台购买房产十余年则几乎处于停滞状态。

　　数据显示，2008年之前，大陆人士在台湾置业只有9例。2009年开始呈现加速迹象，台湾“内政部”地政司地权科陈科长昨天告诉本报记者，“截至目前已经有45例购房案例，除此之外还在审核新的案例。”而据台湾业内人士援引“行政部门”相关人士的说法，目前在台湾购房的大陆民众已累计有1000多人。

　　2009年6月，台湾地区依据新修订《大陆地区人民在台湾取得设定或转移不动产物权许可办法》，进一步放宽陆资在台取得不动产限制，即被业界誉为“五四三”条款。

　　根据此规定，购置台湾房产证可获得台湾当局核发的“出入境许可证”，大陆购房者在台购房最高可贷款五成，一年可在台湾居住4个月，并可多次往返，3年内不得转售；此外，大陆新娘目前规定在台湾可居留半年，如果有了房产证，可增加到10个月。

　　而2009年之前，尽管台湾当局修改了很多相关法令，表面上大陆居民可以在台湾购买房屋，“实则困难重重。”一直从事两岸房地产咨询业的卫民不动产智库负责人蔡卫民说。

　　据介绍，2009年之前，台湾“内政部”要求大陆人士在台湾购买房屋需提供资金来源证明；此外，在台湾购房与居住不能产生必然联系；最关键的是，不能在台湾贷款。多数购房案例都以大陆新娘名下购房为主。

　　随着形势发展，台湾当局因应民间购房需求，放低了陆资购房门槛。目前，陆资企业主要通过香港成立公司进入台湾购房，以航运公司和金融企业为主。而个人投资台湾房地产的以亲人在台湾居多，而陆资购房主要集中在台北大安和信义的高档社区。

　　相对大陆的房贷高利率，台湾房贷利率只有1.67%，具有很强的比较优势，蔡卫民说，陆资来台就像20年前台资登陆一样会走相同的路。

　　“现在大陆去台湾投资的，多多少少都有台湾朋友，而当年台湾人来大陆几乎一个人都不认识，2009年开放陆资来台湾购房，现在又有很大的潜在买盘，大陆一线城市房价那么高，台湾房地产市场还有升值空间，如马英九再次当选，台湾房地产还要上一个台阶。”蔡卫民分析说。

　　相对上海外环以内600平方公里城区面积，台北市区面积只有300平方公里，台北市中心城区均价4万元人民币/平米，而上海中心城区到处可见8万~10万元/平方米楼盘，“动不动6万元/平方米冒头，而台北6万冒头不多，6万以上的都是点缀性的，而上海内环这种楼盘随处可见。”蔡卫民说。

　　而为了充分挖掘“五四三”条款机会，蔡卫民在感受大陆房地产调控的压力时，只能把客户引往台湾，每周进行3~5场投资说明会造势。“只有真正深入民间，不只是景点接触，容易产生感情，产生民间互动才能深入交流产生真正的商机。”蔡卫民说。

　　“陆资短期炒作作为诱因，中长期持有更有前景。”业内人士说。一位台商在2007年以4000万元购置了两套汤臣一品房产，三年内升值一倍。“这既是投资收益也是身份象征，陆资去台投资同样会产生这样的效益。”

　　据了解，目前准备去台湾投资的个人投资者以小企业老板居多，资金以1000万左右为主。“这个群体继续在大陆购房害怕后续政策不确定性，正在考虑投资资金更有安全保障的地方。”蔡卫民分析说。

　　大陆资金正在沿着20年前台资登陆的路线前行。“五年内来上海买房证明在华人圈的地位，而将来有没有在台湾买房是证明身份的标志；此外，住宅投资回报率高，台湾利率不到2%，可以赚取三差(汇差、利差和房差)，可以预期大量大陆资金将要进入台湾。”业界人士说。

　　风险与收益并存

　　面对市场的燥热，台湾“内政部”地政司地权科陈科长告诉本报记者，目前只允许陆资购房自用而不允许出租，“否则将被列管。”企业购房必须是“经济部”核准的投资范围之内，此外特殊身份者也被禁止在台购房。目前，台湾当局只允许陆资投资酒店业，禁止涉足相关的商业物业。

　　相关人士透露，一陆资企业在台湾南部投资收购了一家台湾酒店竟然被陆客婉拒入住，怕被曝光。“陆资投资台湾房地产可能面临一些意想不到的市场风险，当然，机会也很大。”经常往返两岸的环球企业资源管理科学院秘书长童媛春说。

　　童媛春分析指出，台湾作为资源稀缺地，房地产升值空间大，两岸和平发展前景带来很大的国际需求，两岸越稳定发展，国际大企业行销中心和研发中心就会放在台湾，这样就具有商业逻辑性。

　　童媛春还表示，台湾信息、金融国际化没有丝毫限制，两岸和平总趋势，ECFA制度化，国际大企业及全球都看好中国市场，投资台湾房地产具有商业逻辑性，无论“商、住”都有价值。

　　此外，台商资金回流和荣归故里的心态给台湾房地产市场极大的动力，台商回流效应不容小觑，康师傅巨资购买101大楼就是经典之作。

　　而台湾金控自己炒房地产也给台湾房地产市场带来巨大刺激。由于台湾金融业规模有限，增长动力不足，混业经营给它们提供了自己炒房地产机会。

　　“金控集团通过金融杠杆，如房地产投资基金自己炒房来改善整个金控财务报表，所以大陆投资客要小心接盘，不过，台湾企业做生意还会给后来者留有余地，高位接盘还是有些增值空间留着的。”童媛春说。

　　业界分析人士指出，由于人民币和台币都面临着对美元升值压力，而台币升值幅度要快于人民币升值幅度，所以陆资投资台湾房地产还可以赚取汇差。

　　“与股市一样，楼市也有风险，入市需谨慎，整个世界经济萎缩，二次探底风险，台湾选举将至，房地产忽高忽低不利于管控。”童媛春提醒说。

来源：第一财经日报