中小房企急需“输血” 抱团作战开辟资金蓝海

“楼市政策一收再收，尤其是融资渠道越来越窄，不少中小房企手头的地产项目急需输血。”在近日上海举行的一场产权项目推介会上，活动组织方这样告诉记者。在来自全国的28个项目中有四分之一涉及房地产，信贷政策不断收紧，信托、民间借贷等融资渠道又成本奇高，中小房企正面临一场前所未有的融资困局。

“中国市场上并不缺乏资金，在我看来，资金其实非常充裕，关键是如何整合利用。”面对行业的资金困局，复地投资CEO周纯在接受记者专访如是说。退市后的复地显然更着力于资本运作，在这个行业洗牌时代，资金困局的背后或许蕴藏着发展契机。

房企融资受困

记者注意到，近期来沪推介的多个房地产项目规模都不大，挂牌价在8亿元左右，引起了不少投资人的浓厚兴趣。“这些项目的开发商都是中小开发商，手头没有在售项目能够回笼资金，银行贷款又借不到，项目开发资金紧缺，这才想到通过出售部分项目股权来融资。”推介会负责人告诉记者。

而对于不甘心出售项目股权的企业来说，融资渠道更是少之又少。“信贷政策层层收紧，让房企面临比较紧迫的资金环境。”周纯向记者表示。特别是上半年银根日益收紧，对房企贷款的用途、放贷和还贷条件等条件也越来越苛刻，尤其是中小房企，在抢夺有限的信贷资源时，往往不敌大型房企。

在周纯看来，传统融资渠道不仅难贷，即使获得贷款，其价值也大大缩水。“过去在对投资项目进行评估的时候，可以充分利用贷款杠杆率，内部回报率也自然很高。而现在用杠杆率和不用杠杆率，对内部回报率的影响从过去8到12个百分点降低到现在可能只有2个百分点左右。”而这已成为整个行业的普遍状况。

这种情况下，利用银行贷款并不一定合算，要提高杠杆率只有一个办法，就是信托，其用途和使用周期相对更有弹性。

然而，房地产信托动辄20%甚至以上的融资成本却让很多中小地产商望而却步。而有些开发商把信托融来的钱用于再买地，一旦调控持续下去，资金断裂给开发商带来的可能是雪崩之灾，金融风险和行业风险的隐患可能就此埋下。更何况，随着监管部门对房地产信托审批的从紧，相对于龙头房企，中小房企由于风险相对较大，很可能会被信托拒之门外。

寻找资金蓝海

“一直以来，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象。”杨红旭认为，单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着金融风险，金融创新是化解之道，个性化的融资模式也是适宜之选。

一方面是房企的缺钱，一方面却是货币流动性过剩而造成的“钱潮汹涌”。“在我看来，中国市场上并不缺钱，相反，资金非常充裕。”周纯认为。限购、限贷等一系列调控政策把很多民间资本挡在了楼市之外，但钱并不会凭空蒸发掉，依然在寻找投资渠道。水很多，但必须有人去做蓄水池，把水聚集起来。“而我们所做的，就是把这些资源整合起来，投到合适的地方去。”

“限购限贷抑制了相当一部分私人投资房地产的需求，股市表现也不令人满意，投资者自然会将眼光投向有品牌专业团队的私募房地产基金投资公司。”周纯认为，调控恰恰给了房地产私募基金业务一个绝好的发展时机。

杨红旭也认为，有实力的开发企业应该依托金融业务，积极牵引地产与资本的互动链条。一方面系统化投融资体系，另一方面积极运用各种资本运作手段，如采用房地产基金或是自主成立私募基金，投资于企业自主开发的项目或其他合适项目。

这方面复地无疑已成为先行者。在资金来源方面，复地正在试图寻求与国际(论坛)跨国公司在华大量的富余资金对接的合作方式。“这类资金在华的需求是有周期性的，我们希望通过合规的途径提高这部分富余资金的效率，进行适当调配。目前复地已经展开相关的研究和尝试，或许可以通过合规的借款、借助银行委贷的平台或私募进行对接。”周纯透露，但这一融资渠道目前尚在探索之中，可能需要利用整个复星集团各产业板块资源协同作战。

对于中小企业，周纯认为在宏观调控格局下，应该走联合之路。而事实证明，这条路是行得通的。

“这些中小房企手头都有一点钱，但这点钱可能什么事都做不了。靠他们自己联合，谁也不服谁。这就需要一个有开发经验、有品牌优势的大开发商帮助他们联合。”周纯透露，复地目前正在做的一系列项目都是联合了多家中小开发商，把各家资源整合起来，利用复地的品牌，共同打造一个项目。而这种合作项目的内部回报率可以达到30%左右。

来源：上海证券报