房信托渠道收紧 保障房信托渐近百亿

“真担心房地产信托最终也像银信合作一样被叫停。”7月12日，国内一信托公司高管在接受记者采访时如此表示。

房地产信托监管的日趋严苛，已然使得各信托公司负责人感到压力空前。自去年2月起，监管层陆续发文规范收紧信托融资渠道，业内更是盛传“房地产信托业务即将被银监会叫停”，引发银监会多次辟谣。

房地产信托已成为信托公司近两年主要利润来源，一些公司新增利润的50%以上都是来自于房地产信托项目。前述信托公司高管坦言，“房地产信托现在逐笔报批，排队审批的项目太多，越来越难做。”

日前，中国银监会非银部副主任闵路浩在出席2011中国信托业峰会时曾表示，“今年信托业不会再有新的监管政策出台，要给信托公司发展留有空间。”

监管提速

用益信托工作室数据显示，今年1至5月份，国内共成立房地产信托363只，规模达到1168.17亿元，发行规模占比达45.12%。2010年我国信托业共发行603款房地产信托产品，融资总规模达1993亿元，占比49.87%。

虽然经过了前2个月的短暂调整，但从三月份开始，房地产信托的发行又逐步恢复至去年下半年的水平。

“但大多数都是股权投资类信托计划”，国内一信托公司理财经理表示，由于信托公司贷款类产品额度是有限的，并且房地产信托有“四证”、“二级资质”以及“35%自有资金”的要求。“条件甚至比银行还苛刻，符合条件的房地产公司基本就去银行贷款了”。

今年以来，监管层加强了对房地产信托的关注与限制，从《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，到《净资本管理办法》，以及年底的《房地产信托风险提示通知》，房地产信托融资渠道也在日益收紧，政策风险日益增加。5月中旬后，监管层再度要求信托公司涉及到房地产的相关业务均需“逐笔报批”。

由于房地产企业的融资需求旺盛以及通胀一路上升，房地产信托产品的收益率也日益走高。

前述信托公司高管表示，目前该公司的房地产信托的收益率水平在8%-12%之间。用益信托首席分析师李旸表示，“今年以来的总体收益率水平在9.6%左右。去年全年平均收益率为8.9%，年末的收益率相对较高。”

保障房信托近百亿

在商业房地产信托监管越加严苛的背景下，信托公司正在将资金向保障房市场倾斜。

用益信托工作室统计数据显示，2010年国内信托公司共参与发行2209款信托产品，其中23款为保障房信托，参与发行的信托公司9家，发行规模为70.79亿元，占信托总规模的1.8%。

值得注意的是，仅今年1至5月，已有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模达65亿元，占比2.74%。

相比于开发商房地产信托，保障房信托计划的收益率水平相对较低，“一般在8%左右”，李旸表示，“事实上，几乎都是保障房与商业类地产打包进行，即一半开发类，一半是保障房，完全的保障房的信托计划收益率很难实现的。”

“今年上半年国内信托参与保障房的规模已经达到八九十亿元。”李旸表示。

前述信托公司高管表示，“我们目前正在做一些保障房项目，还是主要局限于选择一部分有现金流的保障房项目。”

据了解，在近期银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》中，对房地产信托的项目进行了细分，如非居住房产、别墅、经适房、住宅项目等。业内人士分析认为，监管部门此举很可能是想对保障房信托予以区别对待，从而促使信托公司更多地参与保障房信托项目。

来源：21世纪经济报道