保障性住房融资路线图浮出 银行充当主力军

编者按

“十二五”规划提出，未来五年开工建设3600万套保障房项目，今年就要开工建设1000万套。如此规模的保障房建设，"钱"成为市场最为关心的核心问题。尽管国家发改委已经允许地方融资平台通过发债优先用于保障房建设，国家开发银行也与多个地方政府搭台提供保障房建设急需的资金，但是由于保障房的特殊性质，有关的债券还是处于发行的“两难”境地。

在国家公布保障性住房政策之后，保障性住房融资一度成为困扰该项目前行的“拦路虎”，如今这份保障性住房融资路线图基本浮出水面。

据了解，建设1000万套保障性住房需要投资1.3万亿~1.4万亿元。政府对于这部分资金来源分工是这样的，预计超过8000亿元将来自保障性住房的受益者，剩余的5000多亿资金中，中央政府财政预算划拨资金为1000多亿，其余将来自地方政府和其他渠道。

《每日经济新闻》记者了解到，除了中央政府财政划拨的资金之外，参与保障房建设主体资金基本来源商业银行。

但对商业银行过度依赖可能会给商业银行带来风险，主要风险来自保障性住房贷款利息较低和保障性住房项目资金监管是否到位。

银行成保障房资金扶持主力

随着决策层将保障性住房建设作为今后几年预防房地产泡沫、为城市居民提供更多社会保障的重要工具，保障房建设工作的大力推进也带来了巨大的资金缺口。

瑞银证券首席经济学家汪涛(专栏)认为，中央要求地方政府至少拿出土地出让净收入的10%用于保障性住房建设，这部分金额可能达1000亿~2000亿元。其他需要靠住房公积金增值净收益、地方政府融资平台等来填补。

相比发行债券等直接融资渠道，接受《每日经济新闻》采访的经济学家和业内人士表示，保障房建设主要资金将来自商业银行。

据某券商固定收益部门负责人表示，2010年全年信贷投放约7万亿~8万亿元，而发债规模仅6000亿~7000亿元，发债融资规模为银行信贷的12至15分之一，保障房建设的资金主力仍然是商业银行。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示，保障房项目前期投入成本高，回报期长等特点，决定了政策性银行和资金相对宽松的国有大型商业银行是扶持保障房的主力。

保障性贷款以基准利率为主

6月30日，北京市保障性住房建设投资中心正式挂牌成立，承担保障房融资、建设，以及公租房运营管理等方面的职责。

据悉，国开行已同意为该平台提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。

据一位银行业内人士透露，由于保障性住房的利润率远低于商品房项目，保障房项目主要由政府推动，贷款主体多是地方融资平台或者国有企业，这类企业的政府背景某种程度上加强了和银行的议价能力。

据了解，目前保障房项目从银行融资一般以基准利率居多，最高上浮10%。银行为控制风险，也要求土地使用权做抵押，一般按市场价打5~6折放款。

与此同时，民营开发商之所以对保障房项目兴趣不大，主要源于保障房项目收益率一般在6%~8%左右，与商业地产动辄20%的收益率相距甚远。

上述人士透露，保障房项目融资期限以15年到20年居多，收益率低使得贷款期限太短容易造成还款问题，此外，由于涉及棚户区改造和廉租房项目，“期限太短没有太大意义”。

受托支付控制风险

随着保障房建设的推进工作进一步深入，如何控制房企将保障房资金挪作商业地产的风险也成为外界关注的焦点。

对此，某银行合规部负责人表示，银行对保障房资金也会按照“三个办法一个指引”中受托支付的模式进行从严监管。

“如果房企将保障房资金挪作商业地产，不光是项目风险问题，而且涉及政策性风险，是监管部门明令禁止的。”

据上述人士透露，“房地产开发属于固定资产投资，500万以上就要受托支付。”

按照实际操作流程，银行先给开发商确定批多少贷款，这个贷款只是一个额度的概念。当项目结束时，银行直接把贷款打到建筑商的账户。譬如万科从银行借款，资金最终直接由银行支付给建筑商中铁建。

瑞银证券首席经济学家汪涛表示，部分开发商可能会将参与保障性住房建设作为获取商品房用地的一种手段，因为部分地方政府可能会将土地打包供应，以吸引参建企业的兴趣。

来源：每日经济新闻