北京楼市下半年成交低迷和局部回暖将并存

近日，位于上地东的住总万科·金域华府项目950套房源一次性放量入市，并在开盘两天即取得销售额逾12亿元的佳绩。这不仅突破了万科在北京单盘单次入市房源的最高值，更创下今年北京商品房单个楼盘一次性入市房源的纪录。伟业顾问副总经理梁炜认为，虽然北京楼市整体成交仍然持续低迷，但市场局部已经出现回暖迹象，在未来相当一段时间，很可能出现不同区域成交低迷和局部回暖并存的现象。万科此举将其品牌效应和规模效应在市场中得到充分释放，赢得购房人的宝贵“房票”。

万科“逆市”放量抢“房票”

“一开始确实为住总万科·金域华府捏了一把冷汗。”梁炜告诉记者。梁炜的担心不是空穴来风。数据显示，5月份北京商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%。6月上旬，北京一手住宅成交总量2315套，与5月上旬相比下跌了近5%，与5月下旬相比下跌了12%。在市场成交连续低迷的同时，竞争却更加激烈。据统计，北京6月份有42个项目计划入市，其中大多数是纯新盘。在这种形势下，住总万科·金域华府一次性入市近千套房源，被很多业内人士解读为冒了一定风险的逆市而上。

不过，万科自己却不这么看。北京万科副总经理肖劲接受记者采访时表示，住总万科·金域华府一次性推出近千套房源，并非逆市而为，恰恰正是对行业大势的准确把握。“2011年即将过半，楼市的调控大势已经非常清楚，如果这个时候还一步步试探市场反应和政策走向，才真正是逆市而为。”

在肖劲看来，万科现在的策略很明确，积极配合政府的调控政策，不捂盘惜售，坚持一房一价。“其实现在调控的大势也就是市场的走势，作为企业来说，必须顺势而为，这既是对企业负责，也是对消费者负责。”

肖劲所说的，也是万科一贯的策略，无论是2008年的楼市低谷，还是2009年2010年的房价飙升，万科一直都是坚持不囤地、不捂盘。在一位长期关注万科的市场人士看来，这也正是万科的独到之处。他向记者表示，当市场进入关键节点时，万科总是能率先把握市场走势，及时做出调整，这已经成为万科的一个品牌符号。

精准调控下投机需求已基本被挤出

房屋交易权属数据统计显示，5月份北京新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，9.4%为本市居民改善性购房。本市户籍居民购房比重达到91%，较新政前提高了40个百分点。北京住房市场的投机投资需求已经基本被挤出。

在这种情况下，首次置业和改善性刚需已经成为入市楼盘争相抢夺的核心客户群。据统计数据显示，京城楼市近期开盘的项目中，近九成新盘主推100平方米以下中小户型。而在5月份北京销售排名前十楼盘中，有7个楼盘为主力户型90平方米以下中小户型。而记者近期也在各大门户网站发现，针对首置和改善性需求的婚房、教育地产等置业专题也明显增多。

多位业内人士对此表示，在限购、限价和限贷等一系列调控措施下，市场已经进入供大于需的买方市场。入市项目的核心客户定位必须更加精准，才能取得好的销售业绩。

住总万科·金域华府千套房源的成功入市，正是精准定位核心客户的一个范例。据了解，在开盘两日签约的近600套房源中，客户以自住型首次置业为主，有超过五成以上是来自中关村的IT白领。不过，这一策略也对品牌口碑和项目品质提出了更高的要求。一项网络调查显示，在市场低迷时，七成以上购房者将开发商品牌列为购房的首要考量因素。

北京楼市下半年成交低迷和局部回暖并存

“从现在一些项目的热销来看，仅用成交低迷来概括全部的北京楼市表现已经不太恰当。可能在今年下半年楼市会出现成交低迷和局部回暖并存的状态。”梁炜向记者表示。

一方面，通州等区域楼市仍然低迷。据了解，6月份，通州城区预计开盘的项目仅有富力·金禧花园和天时名苑等少数老盘。根据北京中原地产统计，经过近半年的库存积压，通州商品房库存超过2万套，占全市库存比例接近三成。库存压力加大了通州房价整体下调的可能。在分析人士看来，上述因素都使该区域的项目在推盘时更加谨慎，短期内难改低迷走势。

与此同时，2010年表现黯淡的京北楼市，因为品牌开发商纯新项目的陆续放量，成为市场关注的焦点。据统计，在6月计划入市的42个项目中，海淀和昌平等京北区域就占据了1/3以上，为计划入市楼盘最多的区域。除了已经成功开盘的住总万科·金域华府，该区域还有纳帕澜郡、金隅·观澜时代等多个项目已经或即将入市，其主打户型均包括了80-90平方米左右的两居，兼有改善型三居户型，产品类型较丰富。