广州甲级写字楼 呈价值洼地

6月15日，广州市国土房管局发布出让公告，挂牌出让天河区珠江新城B2-11地块的国有建设用地使用权。该宗地位于广州市新城市中轴线范围，邻近地铁三号线珠江新城站。

出让公告瞬即吸引众多开发商关注，原因是经过20多年打造，珠江新城已建成为广州的中央商务区，当前珠江新城绝大部分地块已出让并开发建设，因此该地块具有资源稀缺性。

而近期，珠江新城的写字楼大体量的优质新供应呈现井喷态势，在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下，珠江新城甲级写字楼售价和租金均呈结构性上涨。

9个月涨幅超50%

“在过去的9个月内，珠江新城写字楼的售价上涨超过了50%。”仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪分析，珠江新城写字楼年内新增70万平方米，现在良好发展趋势仅仅是开始，广州的甲级写字楼市场还未进入成熟阶段。

吴更以广州国际金融广场（GZIFC）为例，称三年后，即2014年，该项目租金有望到达350元/平方米。“一般在写字楼市场成熟的地方，地标性建筑的租金甚至会高出平均租金水平4-5倍。”

吴仲豪介绍，截至2010年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较其它一线城市偏低，反映了广州写字楼供应与其经济的高速增长不匹配，显示高档写字楼物业的潜在需求巨大。去年全年，全市甲级写字楼净吸纳量已达到42万平方米，较2009年同比增长87%。其中一季度的净吸纳量已达到20万平方米，接近去年全年的半数。

他进一步分析指出，预期今年下半年全市甲级写字楼的净纳量将突破70万平方米，超越历史高位。然而，相比北京上海深圳已超过4万元/平方米的售价，广州甲级写字楼均价却在2.5万元/平方米左右徘徊，即便如此，在过去的9个月内，依然实现了50%的涨幅。

去年，全市甲级写字楼资本值同比大幅上涨了28.4%。预期未来上涨空间持续，商用物业将成为广州房地产投资市场的热点。

未来租金将呈结构性上涨已成定势。

吴仲豪还分析了一个较为特殊的现象：甲级写字楼预租率非常高，例如国际金融广场、太古汇写字楼均有超100万平方米的体量，太古汇目前还未正式推出市场，已经有非常不错的预租率。

2013年空置率将超20%

仲量联行研究显示，无论是企业因写字楼扩充、升级而作跨区搬迁，还是首次落户广州的企业进行选址，首选地段都是珠江新城。2010-2011年一季度，全市因跨区扩充、升级及首次落户产生的甲级写字楼租赁成交额中，珠江新城均比市内其它区域遥遥领先。

但据仲量联行的数据分析，今年一季度甲级写字楼空置率超12%，该行预测，到2013年，市场发展较为成熟的时候，全市写字楼整体空置率将超过20%。未来5年将会是甲级写字楼竞争集中的超激烈阶段，原因是写字楼集中供应，未来珠江新城将有120万平方米的市场投放量，全市则有300万平方米体量。

来源：21世纪经济报道