调控面临关键时间窗口 政府房企齐齐放量探市

提要：近期，众多地方政府开始发力土地供应，供应节奏和量能都较此前有明显调整；而多数房企也逐步增加推盘量，在市场供求的博弈中，供应量率先主动出击。
熬得过上半年，熬不过下半年。这是多年调控下，地方政府和房地产企业的一个写照，今年也很难例外。

6月，到了地方政府和房地产企业抉择的最后时限。

据本报记者最新了解的情况，近期，众多地方政府开始发力土地供应，供应节奏和量能都较此前有明显调整；而多数房企也逐步增加推盘量，在市场供求的博弈中，供应量率先主动出击。

不少上市房企最新的业绩披露，至今仅完成全年任务的20%左右。

“错过了这个时间窗口，下半年可能就来不及了。资金链的压力摆在那里，必须要有足够的销售回笼资金缓解压力，否则生存都是问题。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言。

放量探市

“土地出让节奏、结构以及出让体量的悄然变化，往往是地方政府对市场变化传递的最主要信号。”柴一峰指出。

6月3日，上海市终于迎来了近两月内的首度宅地出让。位于上海松江佘山的千新公路一号地块和宝山大场镇文海路西侧地块成功出让，两地块的溢价率分别仅为57%、44%，显示出居高不下的纯住宅用地溢价水平开始出现回落。

但记者从出让现场了解到，宅地市场似乎并没有缩减。其中，大场地块采用明标，接近于拍卖，前后总共举牌100多次，最终由不显山露水的同济房地产公司拿下。有业内人士评价：“整个竞买过程之跌宕起伏，气氛远不是44%的溢价率所表现出的那般淡定。”

按照出让计划，6月9日上海将有第二波较大体量的住宅用地竞标出让。

一些城市热点区域的土地动向，加速土地入市的趋势更加明显。

青浦淀山湖新城，是上海市十二五建设中的重点发展的新城之一，119平方公里，规划人口规模70万，5月底亮出了近期上海区域土地出让的最大手笔，一口气推出15幅优质地块。其中包括淀山湖新城中片区4幅、西片区2幅和滨湖区9幅，合计1792.15亩，其中滨湖区内更包含了7幅中低密度宅地。记者从淀山湖新城的土地运营方了解到，目前，上实、中信泰富、盛高、古北、嘉华等大牌的开发商已先后入驻。

上海近期土地尤其是住宅土地的悄然放量，在全国范围内，并非个案。

据本报记者最新了解，上半年，国内大多数地方政府在土地尤其是宅地供应方面相当谨慎，不少地方调整了原先的供应计划和节奏，土地市场基本处于半停滞的状态，但进入6月，有的地方甚至在5月底开始，土地市场悄然升温。

“虽然上半年的节奏和体量都下来了，但大多数地方政府全年的土地供应总量整体依然有小幅上调，下半年需要出让的土地任务是躲不掉的。”柴一峰坦言。

急于放量探市的不仅是地方政府的土地出让，更急的或许还是开发商房源入市压力。

在南昌，楼市上半年长期冰冻，其中3月份一手房的日均成交量仅为16套，不过，刚刚过去的5月份，该市区新建商品住宅成交量达1821套，环比上升23%。这一发力的背后，是开发商突然放量供应，预计6月份开盘楼盘有30个，是今年以来首次达到30个，供应面积约为35万平方米。

当然还有上海，据业内人士指出，上周商品房共计成交面积23.9万平方米，已连续三周刷新了1月底新政以来的纪录，也是限购令出台后，周成交首次突破20万平方米。据统计，截至6月3日，上海2011年6月预计共开盘住宅52个，环比5月47个的实际开盘量增加10.6%。而5月上海住宅的开盘量，环比4月已大幅上扬62.07%。

5月全国60个城市有多达63.3%的城市开盘总量环比上涨，各大区楼市供应放量迹象明显。

谁的压力更大？

不管是地方政府土地供应层面的变化还是大部分区域楼市开发商市场供应量的明显增加，背后的重要原因显而易见：压力，楼市半年低迷给政、企两方各自带来了巨大压力。

佑威机构执行董事黄志坚表示，多轮调控叠加，特别是限购令作为退烧药，已显示出改变“供求关系”的退热效果。如果以5月商品住宅约82万方的成交水平衡量，去化目前上海的可售量需要超过10个月的时间，如果限购令维持，去化可售量的时间会继续变长，开发商库存越来越大，资金会越来越紧张。

截至上周末，已有6家房企公布5月的销售业绩。从已公布的数据来看，房企完成今年业绩指标不容乐观。

中房信分析师高岗指出，尽管已经公布数据显示出企业销售额同比仍保持增长，但对比全年的业绩目标来看，企业业绩的完成进度明显落后。截至5月份，公布业绩的企业，只有碧桂园依靠超低价巨量推盘完成了预定的比例。多数企业业绩完成情况低于预期，其中华润和世茂均只完成了31%左右，富力和首创均只完成了27%，佳兆业只有21%。

和企业业绩及由此产生的资金压力相比，地方政府长期土地财政入不敷出的压力，或许更大，这也促使多数地方政府近期开始启动大量供地。

华泰证券的最新报告披露，20个重点城市今年1-4月共推出住宅用地4181万平方米，同比下降21%，成交住宅用地2388万平方米，同比下降36%。成交住宅用地与推出住宅用地比例为59%，较2010年下降13个百分点。

关键的时间窗口正在到来

某种意义而言，上下半年交接的时点，地方政府、房地产企业都在变阵，调控成败的关键时间窗口或许就在于此。

6月7日，“中国商业地产博览会新闻主题研讨会”上，中国商业联合会专家委员、央行中房价格指数研究员陈湛匀告诉本报，楼市调控要真正见效，根本在于改革地方土地财政，只有这一改革才能让土地价格降下来，为房价调整提供空间；其中的关键则在于市场供求关系，房企房源供应和市场限购的博弈将左右这一关系的力量均衡。

土地财政和供求关系导演下的市场格局正在发生变化。

安信证券分析师指出，现阶段开发商的库存压力不断增加，且呈现持续增大趋势。受限购、限贷等房地产调控政策影响，短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平。开发商资金面持续趋紧，预计将在二季度末至三季度各家开发商将对楼盘销售价格进行调整，今年下半年房价的实质性下跌为大概率事件。

中房信分析师杨晨青则认为，“重点城市市场在6、7月份将迎来成交回暖的窗口时间，但这个机会点很可能是今年的唯一。”即使出现预期中的回暖，市场调整周期也决不会就此打住。

高岗则进一步指出，当前企业业绩的实际完成情况落后于全年的业绩目标，但多数企业并没有下调目标，这些企业在未来的二三个月，将会加大供应和营销的力度，甚至考虑降价。“如果三季度随着企业推盘的放量，市场走出量价齐升，或引发政策再度加码，今年的第二轮调控出台。如果供应量激增而成交量没有上去，则下半年房价下行的压力就会很大。而无论对于企业还是对于市场，三季度都会很关键。”

此外，地方政府土地财政压力下调整的土地供应，也面临较大不确定性。例如，上周末成都拍卖出让郊县4宗土地，最终一块地流拍，三块地底价成交。

炒房者被套通州或成领头降价区域

直到现在，张晓伟(化名)在北京通州的房子也没有涨起来。他可能就是传说中“击鼓传花”炒房游戏中最后接棒的那批人。

这是张晓伟第一次炒房，却不幸遭遇最严厉的调控。事实上，张晓伟预测到了2010年那场调控，只不过时间点比他预测的早来两个月。于是，这位80后的炒房客“炒成了房东”。

“大北京，向东看”，曾是通州某开发商的宣传标语。通州曾是炒房客疯狂踏入的“热土”，却成为本轮调控后带头降价的区域。

如今，房价无限上涨的“预言”已成为传说。

21世纪不动产数据显示，通州2011年初20000元/平方米的二手房，目前已普遍降至16000-17000元/平方米，低者甚至降到15000元/平米左右。亚豪(微博)机构(博客)根据北京房地产交易管理网数据显示，今年1月份北京新建商品房成交均价为22399元/平方米，而5月份，商品房成交均价已经跌为18345元/平方米。

“这不是通州的底。”包括张晓伟在内，绝大部分业内人士认为。

“短炒”炒成房东

2010年的通州房价，犹如一场疯狂跳跃的梦，见证过的人们如今仍在感慨。

张晓伟现在想起仍然有些后怕。“老家有4套房子，原本想说服家里抵押3套，拿到贷款后全部用来买通州的房子。但父母没有同意，最终只买了1套。”

身为房地产分析师的张晓伟，自认为是理性的一员。2010年年初他就已隐约感受到房地产过热的势头。2010年一季度GDP指数高达9.7%，按照这个势头，2010年二季度可能会超过10%。按此推算，国家在2010年下半年一定会出手调控房地产。但张晓伟预测，之前的上半年，房价会像“滚皮球”一样，滚得无限大。

于是，张晓伟设定了如下的炒房计划：2010年3月，他以18000元/平方米在通州地铁九棵树附近购置了一套房产，首付60万，家里援助50万。然后等待6月份房价涨起来再抛出去。果不出张晓伟所料，2010年4月初，通州房价一度被炒作到25000元/平方米，甚至有最高叫出30000元/平方米的楼盘。

“这比我预计的涨势提前了两个月，没想到幸福来得如此之快。”张晓伟说。

疯狂的不只是张晓伟。许多仅有少量积蓄的80后们甚至动员全家加入通州炒房大军。一个尚为远景的通州规划，让整个通州的楼市都沸腾了。当地开发商将通州比作昔日的上海浦东，房价有着无限上涨的可能。有的开发商为通州房价规划的路线是，4月底涨至3万元/平方米，年底进入5万元/平方米时代。

欢呼声戛然而止。2010年4月17日，新国八条开启了新一轮的调控。

“这比我预期的调控提前来了两个月，所以房子至今没有机会出手。去年年底通州房价曾一度抬头，但随即的调控又把这个涨价的苗头给压下去了。”按照张晓伟的测算，他在通州的房产要涨到20000元/平方米以上才能赚钱。

据了解，目前通州九棵树一带房产价格再度跌回2010年3月份的价格，即均价约在18000元/平方米左右。张晓伟认为，算上通胀、加息等因素，目前抛出房产属于赔钱，但只要不卖就不会亏。因此，根本不打算定局北京的他，却意外成了这套通州房产的房东。

通州楼市加速下行

在调控的压力下，通州楼市交易市场迅速跌入冰点。

据北京市房地产交易管理网和21世纪不动产监测数据显示，整个通州区域5月网签量仅377套，环比4月428套，下降11.92%，比去年同期的618套下降为39%。据21世纪通州梨园区助理区域经理何志松表示，梨园区域二手房成交量同比去年5月，至少下降了50%。

据通州区一位二手门店经理介绍，随着成交量和房价的下降，通州很多投资者已被套牢。投资者分为三种情况，首先是转售为租的投资客，这部分人大约占投资者总数的33%左右；一种是迅速割肉出场的投资者，这部分人大约占到投资者总数的34%左右；第三类是变投资为自住，他们视当前情况为市场波动，准备等到价格反弹之后再出手。

张晓伟以其“职业感”判断，通州二手房房价还将继续下行。

“2010年4月调控后，通州二手房房价一度跌过16000元/平方米，目前二手房价仍有下跌空间。”不过，张晓伟认为，比起二手房，一手房有更多下调空间。目前个别一手项目已跌回2009年年底的水平，但位置、交通都很偏远，价格仍属于死扛阶段。

比起“炒房客”，更头疼的是通州的开发商们。

据亚豪机构数据统计，通州区3月仅成交173套、4月仅成交177套，5月在个别项目促销的情况下，成交稍有回升，共计633套。

“5月的成交大部分集中在华业·东方玫瑰和K2·百合湾两个项目，华业·东方玫瑰因为均价不到16000元/平方米，一个项目就卖了367套；而K2百合湾由于促销卖了110套。而其他死扛不降的项目月均成交不到20套。”亚豪机构市场总监郭毅认为，通州由于有一些协议拿地的项目，地价成本低，房价还有很大压缩空间。

通州开发商正面临巨大的库存压力。

北京房地产交易管理网数据显示，截至5月24日，通州最近一年来预售的项目合计为30个，通州商品房住宅库存已超过2万套，占全市的比例攀升至近3成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间。

我爱我家市场研究院认为，通州楼市在近年来的轮番炒作后出现了明显的过饱和态势，其长达两年半的销售周转速率，严重超出了市场正常水平，未来一段时期除极少数优质楼盘外，多数项目将面临较大的销售困难。通州楼市已处在降价促销前夜，通州或将成为北京楼市首先出现价格实质性下降的区域。

阳光新业相关负责人表示，开发商以前的囤地、扩张为王，已经转向快销、变现为主。受调控影响，开发商资金状况不断恶化，而融资渠道多数都已经收紧，在多方压力情况下，开发商未来要么降价促销，要么迎接并购。

在京津生态新城发展和机遇的高峰论坛上，央行金融研究局研究员、经济学博士邹平座表示，央行将存款准备金率从13.5%提高到现在的21%，我国有70万亿存款，近5万亿的资金是基础货币，由于基础货币是高能货币，这意味着未来一段时间将从市场撤出25万亿元。这对严重依赖银行信贷的开发商构成了越来越大的压力。

来源：21世纪经济报道