“钱荒”来袭:房地产业“钱景”不明
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银行业发生的“钱荒”,正在以一种潜移默化的方式,改变着野心膨胀同时又极度缺乏安全感的房地产行业的“钱景”。 上半年,美元债券市场、房地产信托市场充裕的流动性,以及土地行情日…
银行业发生的“钱荒”,正在以一种潜移默化的方式,改变着野心膨胀同时又极度缺乏安全感的房地产行业的“钱景”。
上半年,美元债券市场、房地产信托市场充裕的流动性,以及土地行情日趋火爆,让开发商们一度沉浸在借钱与花钱的忙碌之中,几乎快要忘掉“缺钱”的滋味。
但随着银行“钱荒”不期而至,房地产行业的“嘉年华”眼看就要告一段落。
“房地产市场环境会在下半年比较困难,特别是资金收紧。”一家香港上市公司副总裁表示已经在做坏的打算。
由于房价与地价在上半年持续攀升,整个行业对于政府在下半年可能做出新的调控动作,例如扩大房产税试点范围的预期正在加强,在此情况下,资金面的突然收紧,更加强化了谨慎甚至悲观的态度。
“对中小开发商而言,银行流动性收紧是个不折不扣的坏消息。”另一家香港上市开发商区域公司销售总监说,“楼市存在蝴蝶效应,倘若下半年有个别企业因为资金问题开始降价甩货,整个市场就会出现一连串连锁反应。”
最有可能成为第一只扇动翅膀的“蝴蝶”,德意志银行(下称“德银”)认为是这样三类房地产企业:债务结构中非银行贷款(如信托贷款)比例较高的开发商,高负债率开发商,以及2013~2014年间有大量债券到期的开发商。
在6月24日发给投资者的一份研究报告中,德银认为,资金面趋紧对上述三类房地产企业打击最大。
告别低成本境外融资
银行“钱荒”的话题,最初在6月20日从社交媒体开始蔓延,并迅速占据了此后数日各大财经媒体的头条。
事实上,德银的分析师在稍早前就已经注意到这一现象,并着手研究这一新情况对房地产行业可能产生的影响。
在6月17日一份题为《高负债民营开发商融资环境变艰难》的报告中,德银的分析师试图从海外融资环境和内地融资环境两个维度出发,找出最有可能暴露在流动性风险之下的房地产企业。
就海外融资环境而言,2012年四季度以来,美元债券市场充裕的流动性以及美国国债收益率下跌,使得香港上市的内地房企可以以较低的利率发债融资,但随着美国国债利率回升,形势开始扭转。
这意味着,作为低成本海外融资最大的受益者,香港上市的内地房企即将告别发行美元债的最佳窗口期。
根据中国指数研究院的统计,仅今年1月至5月初,这些房地产公司在海外发债融资金额就达到759亿元,超出去年全年规模25%。
不仅融资规模空前,其中一些债券的期限以及票面利率也创下新的纪录。
其间,中海地产(00688.HK)发行了一款金额为3亿美元、票面利率为5.35%但期限长达30年的美元债。万科也于今年3月完成一款金额为8亿美元的5年期定息美元债券,年票息率仅为2.625%。
“美元债券市场充裕的流动性,给海外上市的中国开发商带来了福音。”一位香港债券分析师说。
由售转租的SOHO中国(04100.HK)在发行由4亿美元10年期和6亿美元5年期组合而成、总计10亿美元规模的美元债券时,超额认购达到7倍以上。由于高净值投资者以及基金经理的“抢购”,SOHO中国还顺势将10年期债券的票面利率从7.5%降至7.125%,同时将5年期债券的票面利率从6.25%降至5.75%。
在获得海外相对低成本的资金后,这些开发商要么将募来的钱用于偿还此前欠下的较高利息的债务,以改善财务结构,要么忙于将钱运回内地,开始四处举牌,扩大土地的储备。然而,激进拿地的策略,遇到资金面趋紧的情况,也就意味风险的累积。
信托点燃拿地热情
与海外融资环境一样,在内地,今年以来开发商的融资难度也较以往,特别是2011年大为降低。
虽然银行对于发放开发贷仍然苛刻,但银行以外的融资渠道,特别是信托,早已迫不及待地对开发商敞开怀抱。
根据用益信托发布的统计数据,今年前五个月共成立房地产信托344款,募集资金908.53亿元,占总成立规模的29.85%,同比去年5月21.83%的全年占比提升8.02个百分点,这一占比数据已经接近2011年末的水平。
开发商对房地产信托融资的依赖不但没有减弱反而还在加强,要理解这一现象,其实并不困难。2011年,信托贷款的利率动辄达到接近20%的水平,而今年首几个月,大量房地产信托的利率已经降至10%以下。
随着内地以及海外资金同时源源不断流向房地产行业,开发商拿地以及并购的热情被彻底点燃了。
来自克而瑞的数据显示,今年以来,其监测的典型房企在一、二线主要城市展开了优质地块的争抢,拿地力度大幅提升,其中仅5月一个月,通过招拍挂拿地总建筑面积共计537.12万平方米,同比增长15%,土地成交总价194.54亿,同比增长179%。
土地市场的热度很快也传递到了楼市。国家统计局的数据显示,5月70个大中城市中,价格同比下降的城市仅有1个,房价同比上涨的城市数量达到69个,是2011年9月以来的最高水平。
此外,房价同比涨幅超过5%的城市从4月的24个增至5月的38个,是2011年4月以来的最高水平。
然而,就在当房地产业普遍担心土地市场和楼市如此火爆,会招来新的调控措施出台的时候,银行间的流动性危机突然爆发,将上半年还不曾为钱发过愁的开发商的担忧,从政策面拉回到了资金面。
高负债房企暴露风险
6月以来,SHIBOR(上海银行间同业拆借利率)突然剧烈波动,其中隔夜拆借利率从3±1%的正常振动区间急速拉升,到6月7日升至9.5810%,又于6月20日狂飙578个基点,达到13.4440%历史高点。
风云突变,银行流动性骤紧,对于视资金为生命的房地产行业来说,成为无法忽视的严峻信号。
德银的报告认为,对于大型开发商而言,由于从银行取得的开发贷利率取决于中国人民银行的基准利率,因此SHIBOR骤升对其影响不大。
但是中小型开发商的资金来源,除了传统的银行贷款,还有来自信托等其他融资渠道,而这些融资渠道受SHIBOR上升影响显著。
克而瑞的分析师认为:“由于流动性下降和利率急剧上升,时下房企可以救急的信托融资不但会变少,而且其成本也将急剧上升。概言之,这或预示着自去年底以来国内房企享受的宽松融资环境即将结束,一些近期拿地热情高涨的房企,对此不得不加以重视,下半年借钱可能趋紧。”
非上市民营开发商,特别是在上半年疯狂拿地的中小开发商,在目前的融资环境下,无疑被暴露在了潜在的风险之中。即使上市开发商,也可能被阴影笼罩。
德银的分析师认为,净负债率偏高的开发商,将是目前融资环境转恶首当其冲的受影响者,特别是在一线城市开发高端项目的开发商,由于一线城市高端项目同时也是目前政府重点调控的对象,因此该类项目的发展商接下来可能会遭遇潜在的财务困难。
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