成交下滑难挡房地产投资热情

    “国五条”正式执行虽还未满两个月，但多地楼市成交量已出现小幅下滑。但值得注意的是，下滑的成交量却难挡投资者对房地产行业的投资热情。

　　对房地产行业投资预期明显向好“近期房地产行业形势着实令人激动。”一位投行人员向《经济参考报》记者表示，虽然房地产行业仍处调控期，但与2012年相比，对房地产行业的投资预期已经明显向好，甚至燃起多方对房地产感兴趣的人的激情。

　　从日前中国信托行业协会发布的数据显示，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，接近2012年全年新增的50%，超过2011年与2012年两年第一季度总和。甚至在最近的一周内，房地产信托规模增速继续攀升。万得数据显示，5月13日至19日的一周内，信托业共发行信托产品45只，规模合计87.7亿元，其中房地产信托产品发行规模为22.68亿元，占全行业比重也由前一周的15.07%继续大幅攀升至25.9%。

　　而造成这样的原因，便是房地产业好转带来的房地产信托收益率大大高出其他信托产品。在5月13日到19日的一周内到期清算的75只集合信托产品中，房地产信托到期规模位居前列为25.27亿元，平均年收益率达9.42%，大大高于其他信托类产品。数据显示，基础设施信托、其他领域信托收益分别为8.8%、8.15%，金融信托收益则仅为5.99%。

　　投资者热情促进地产业投资增长房地产行业向好带动投资者投资热情，而投资者的热情反过来继续促进房地产行业投资的增长。

　　的确，从房地产投资数据来看，房地产开发投资近月来也多项指标出现不同程度增长。国家统计局数据显示，2013年前4个月，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点。

　　此外，作为房地产行业先行指标的房屋新开工面积等指标也呈现增长态势。1-4月，房屋新开工面积55506万平方米，增长1.9%，增速较1-3月提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积41330万平方米，增长1.8%。

　　土地购置面积降幅大幅收窄。1-4月，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，而1-3月为下降10.2%。

　　“现阶段与2012年同期相比房地产市场表现出现了极大的反差。”住建部政策研究中心主任秦虹在日前召开的“2013年SAIF中美房地产金融高峰论坛”上表示，2012年第一季度的房地产市场表现是，开发企业集体悲观，购房者集体观望，造成当年一季度成交额、成交面积全部负增长，促使开发企业不得不以价换量，打折促销。但是到了今天仅仅是一年时间，我们看到的却是全国销售面积和销售增长额的增速达到房地产行业近10年以来的历史高位。

　　而对出现这样的原因，秦虹认为，一方面是中国住房需求总量仍然处于较大的发展阶段，另一方面，当前的房地产所面临的外部环境，尤其是货币环境对房地产市场发展较为有利，房地产企业资金充足。

　　秦虹介绍到，虽然中国房地产市场发现迅速，但与美国相比，美国住房需求已接近负荷，93%住房靠二手房市场经营满足，而我国却远远达不到这个程度。“值得注意的是，我国现阶段中小城市人口向大城市集聚的速度较为明显，因此，一线城市、部分二线城市以及部分小城市总需求量仍然较大。这也意味着，未来在推进城镇化的大背景下，对于住房的需求也会进一步增加。”

　　货币环境对市场发展十分有利从房地产行业外部环境来看，房地产所面临的外部环境，特别是货币环境对房地产市场发展十分有利。“2012年，中国货币政策取向为稳健的货币政策，实际执行中为稳中偏松的货币政策，两次降息，两次降准都对房地产市场产生有利影响。”秦虹说。

　　她指出，从房地产开发企业的投资额与融资额两个数据比较可以发现，现阶段房企资金可以说是近10年来最好水平，从定金增长速度和个人按揭贷款的增长速度来看，67%的按揭增长速度，也是除了2009年初之外的第二历史新高。

　　的确，从上海易居房地产研究院发布的“2013第一季度全国房企资金报告”显示，2013年一季度，全国房地产开发企业资金状况为偏松，这是自2010年三季度以来，房地产开发企业资金首次告别紧张状态(其中2010年三四季度为偏紧状态，2011年至2012年八个季度均为紧张状态)步入“偏松”区间。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示，多项指标利好一季度房企资金改善“虽然第一季度房地产开发投资增速明显复苏，但是企业资金来源增速超过开发投资增速，这也使房企资金链紧张的状况逐步改善。

　　与此同时，企业资金来源结构也在发生变化，其被动自筹资金的状况也有所改善。数据显示，2013年一季度，企业自筹资金在本年资金来源中所占比重为37.5%，比去年同期下降5.2个百分点，比去年全年下降3个百分点，而企业自筹资金比重自去年二季度开始呈现逐季下降趋势。这也意味着，在成交使房企资金大量回笼外，房企融资能力也在增强。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至22日，10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿人民币，较2012年平均水平上涨了160%。这意味着，2013年以来，10大标杆房企融资额度也已经达到了380亿，已接近2012年全年的413亿融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿上涨了150%。

　　此外，非标杆房企融资量也明显上涨，接近30家房企年内总融资额度已经接近800亿，融资总额已经超过2012年的全年融资30%左右。

　　“现在房地产业已经结束了一个低迷期，从今年开始已经进入了新的发展期，恰恰走出了五年增长两年低落，走完了第四个周期进入了第五个周期。”汇力基金董事长、原中房集团及幸福人寿董事长孟晓苏就对后期房地产行业走势极为看好，他认为在城镇化的大背景下，房地产行业将迎来新一轮发展。

　　但值得注意的是，新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受《经济参考报》记者采访时表示，有投资就意味着有风险，而回报越高，风险就越高。“现阶段虽有调控新政但房地产市场仍向好的主要原因是地方对于新政执行不到位，因此，若房地产市场出现过度反弹，中央政府必然会加大对地方执行政策的力度。所以，对于房地产行业投资仍应慎重，以免造成不可挽回的损失。”