银监会8号文效应：中小房企资金风险加大

　监管层对于房地产融资依然充满警惕。

　　银监会3月27日发布的《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，以及坊间传出的《2013年农村中小金融机构监管工作要点的通知》，均强调了金融机构对房地产开发借款的限制。有分析人士指出，上述文件将对房地产非标债权融资和房地产信托产生深远影响，行业整体资金成本将上升。

　　房地产信托降温

　　近年来，大量房地产企业通过理财市场、信托市场，变相地实现了从银行融资的目的，在数万亿元理财、信托存量资金中，相当一部分进入了房地产领域。

　　以房地产信托为例，通过银信合作方式，银行理财资金大量进入房地产。西南证券报告显示，2010 年1 月以来房地产信托大规模发行，2011 年2、3 季度为发行高峰期。至2011 年4 季度，房地产信托发行受阻。而2012 年底再次出现发行高潮，新增房地产信托1100.3 亿，同比增长125.52%，环比增加29.41%。

　　据国泰君安分析师李品科、孙建平测算，目前7.1万亿元理财产品中，非标部分约25%，对应1.9万亿，约占全年社会融资总量11%。按1.9万亿中大约有30%-50%是间接投向房地产信托来计算，约对应0.6-1万亿元；西南证券数据统计则显示，仅2010-2012年三年间，新增房地产信托金额共约1万亿元。

　　据统计，截至2012年末，全国房地产信托余额6881亿（与2011年末持平）。

　　有分析人士指出，银监会8号文将对房地产非标融资和房地产信托产生明显的影响。虽然目前银行可能通过以同业资产配置或通过其他主体持有方式变通，但投向地方融资平台和房地产领域的资金总量下降，将是明显的趋势。

　　用益信托工作室的数据显示，3月前两周房地产信托成立规模上的优势有所减弱。对比来看，第二周其成立规模有所回升，但和其他领域产品相比不具优势，次于金融类产品及工商企业领域类产品。

　　过去两年，监管层一直对房地产信托严加限制。2011年，银监会曾一度勒令渤海信托、方正东亚、四川信托及五矿信托等4 家信托公司暂停房地产信托业务3个月。

　　房地产信托的兑付风险也为监管层所重视。西南证券指出，2013 年4 月至2014 年底是信托到期比较集中的时期，共有956 只，约1886 亿房地产信托到期，进入兑付高峰期。

　　开发商资金成本上升

　　业内普遍认为，银监会8号文限制非标融资，对最近两年使用最多的中小开发商资金链构成严重打击，他们主要依赖信托和非标融资。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，前两年开发商只要有不动产标的，就能通过信托等金融机构融资，但现在不仅对抵押物的资质要求高了，产品的审核流程也较之前长了很多。8号文出台之后，开发商通过非标准化债权资产融资会比较难，通过这类渠道融资的成本和门槛也会高于以往。

　　孙建平分析，银行对于非标债权资产的全面规范，将影响房地产信托的资金成本，一定程度提升开发商的资金成本。房地产行业整体资金成本下降的趋势结束，暂时判断可能会上行1-2个点。但8号文对大开发商影响很小，因为它们资金渠道较多、资金成本低廉，基本在7%左右，且对于信托的依赖小。

　　以万科为例，万科近日海外发债8亿美元5年期定息债券，债券票面利率仅2.6%，即便算上进入国内的其他成本，也不会高于4%的成本；而万科在2012年11月、12月发行的两款信托产品利率分别为6.45%、6.16%。
　中信证券分析师陈聪亦表示，目前龙头房企在境外发债的成本只有2%-7%左右，保利地产等房企开发贷款的利率往往也不会上浮。如果银监会继续加大理财产品的整治力度，则大型房企还有收购小型房企的可能性。

　　孙建平等认为，8号文对于信托依赖较大的小型开发商，影响明显。如莱茵置业2012年上半年发行的18个月和24个月的信托产品，利率分别达18%和13%，由于其资金渠道相对狭窄，监管层加大管控后，这些房企的资金成本将逐步上升。