叶檀：未来房地产政策的可能走向

　　3月25日，全国首个省级国五条细则落地，广东版国五条出台。

　　这一细则是含糊的，充满了立即、过快、严格等难以定量的词汇，给实际操作增加了难度。在最惹人关注的20%个税如何征收问题上，甚至没有提及20%这一数据，只是表示“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。国五条实施细则中20%是政府的规定，而以往按照原交易总房价1%的税率进行征收也是国家明文的豁免规定。其他限地价、竞房价、增加保障房等措施也是老调重弹，只有两条是明确的：广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行住房限购政策；年底地级以上城市房产信息联网，为未来实行统一的税收打下基础。

　　未来广东房产调控力度究竟如何，有待于其他城市的表现。相信其他地方的细则会参照广东细则依葫芦画瓢，不会清晰到哪儿去。

　　目前对于房地产宏观调控而言，最困难的是房地产市场已经产生了分化。包括广州、深圳在内的一线城市，是去年以来房价上涨的热点区域，其他沿海城市如厦门等，房价也处于急速上升的通道。与此同时，鄂尔多斯、温州等城市的房地产价格大幅下挫，已经导致当地的金融链条出现裂缝，银行的呆坏账上升。面对急剧分化的市场，需要的是不同的调控手段，在保持当地市场稳定的同时优化结构，增加保障房供应，抑制投资投机需求的过快增长。

　　国五条实施细则征收20%的个税若严格执行，不会推高房价，可以肯定，即使没有20%的个税，房价该涨的地区照样会涨。房价主要由货币、收入、通胀预期推动，而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下，房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐，在房地产牛市中，20%的税收将作为固定成本转嫁给购房者，在房地产熊市中，20%将成为卖家的成本减少卖家的收益，但无论房价上升与否，20%的收益将纳入国库成为地方政府又一个重要的收入来源。

　　国五条推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续，而非因为征税导致的房价上升，相反，一旦20%的征税真正落地，各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。

　　从广东此次推出的细则来看，未来房地产政策有一点是明确的，那就是继续增加保障房供应量，继续增加普通商品房供应量。杨红旭表示，作为经济重镇的无锡房地产市场之所以能够保持稳定，是因为保障房的功劳。因为过去十年，无锡建成商品房5500万平方米，建成保障房6200万平方米。事实上，无锡进入产业调整瓶颈期，城市范围扩大与负债率的上升，同样抑制了无锡房价的上升。

　　数据有时候并不反映真实情况。一些城市的平均房价受到抑制，并不代表核心城市房价下挫，如哈尔滨。最近，哈尔滨市住房保障和房产管理局发布消息，不仅年内将呼兰、阿城两区纳入限购范围，而且中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地。这样的政策将推高中心城市的房价，有利于购房者向周边地区扩散，从房地产均价来看，数据将保持稳中有降，十分漂亮。

　　推测未来的房地产政策走向可能有以下两点：

　　第一，改造棚户区、大建保障房将继续成为重点，这是民生工程的重要组成部分，也是缓解房地产泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地区的房地产政策也将不同。对于房价泡沫较为明显、房价上升过快的城市，以抑制为主，房地产调控的威力主要体现在这些城市；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控将会温柔得多；对于温州等城市，房地产泡沫已经崩溃，实体经济艰难行进，这样的城市已经无需房地产高压政策，只能静听房地产坠底的声音。以保障房弥补以往的不足，以统一的房产联网信息打下税收基础，将是这两年政策的重点。

　　中国的房地产市场板块已经破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的统一政策起到的效果不会好。