地方调控细则预期日渐强烈 房企突击涨价

 随着市场对地方调控细则预期日渐强烈，前期一些打算规避20%个税的二手房购买者观望心理渐浓，转向新房市场，这进一步增加了新房需求缺口。不少房企顺势调高新盘价格，而且方式多样，甚至出现不惜毁约涨价的行为。

    “政府再怎么调控，刚需还是很大。3月份北京入市的新盘较多，但依然供不应求，房企在涨价上必然会做文章，且方式多样。”北京一家房企的营销主管张泽波(化名)告诉中国证券报记者。

    据张泽波介绍，房企基本都是采取“小步快跑”的销售策略，即分期小体量频繁推盘，根据销售情况逐步提价。“这其实就是心理战，房企制造出持续热销的氛围，购房者顶不住买的越晚涨得越多的心理压力就会跟风出手。”

    位于北京东北六环外的新盘中建国际城一期预计在3月下旬开盘，售楼员告诉中国证券报记者：“一期共有12栋楼，我们肯定不会一次性全开，可能会开4-5栋。目前价格还要等公司通知，但至少要比周边房价高20%以上。”目前周边房价约15000元/平方米。据售楼员介绍，现在排号买房的人超过1000人，但四五栋楼总房源不过400套。好多人怕买不到，不少人找公司“托关系”。

    亚豪机构分析师认为，房企分期小批开盘，将意向客户迅速转化为实际购买客户，促进销量提升。在当前市场存在较多变数的前提下，“小步快跑”可使客户流失率降到最低，房企收益最大化。

    此外，房企“趁火打劫”也比较常见。在一个地产QQ群里，记者与一位杭州的销售经理交谈得知，在地方细则还没出来之前，房企普遍存在“不涨白不涨”的心理，担心地方政府出台房价控制量化目标，限制开发商涨价。

    “就现在的市场情况，北上广深等一线城市和重要的二线城市的调控细则真有可能严格限制房价涨幅，到那时想涨价都难。因此，抓住现在的时机能涨则涨，而且新盘不愁卖，‘日光盘’很常见。”上述销售经理如是说。

    更有房企不惜毁约涨价。“前不久，某房企有几十套房源向外出售，购房者交了定金，并签了意向合同，衙了房号。但该房企看见其他新盘涨价，觉得自己的房子卖亏了，要把钱退给购房者，说不卖了。购房者不答应，目前事情还僵着呢。”北京一位地产知情人士向记者透露。房企的疯狂之态可见一斑。

    事实上，业内人士指出，供应偏紧和政策预期的不确定性导致房企涨价动力强烈。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，1月1日至3月10日，北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%，创9年来新高。但市场供求令人担忧，据亚豪机构统计数据显示，3月上旬共有9个项目开盘，比去年同期增长200%，但环比减少三成。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，很多刚需人群看到从去年四季度以来量价齐升，担心以后房价继续上涨，造成了恐慌性购房。此外，新国五条出台后，购房者担心二手房个税征收从严、未来信贷门槛提高，也造成了新房成交量的增长。

    因此，地方调控细则必须在增加供应、抑制不合理需求、加强市场监管方面下真工夫。或许，持续涨价的市场状况会有所改变。