本轮房地产调控的两大变化

　　从具体措施上看，“国五条”和国务院17号文没有超脱过去8次调控的常规框架，但却有两个非常大的变化：即调控的区域由“全国一刀切”向一线和二线重点城市转变；调控标的从新房转向二手房。这两个变化反映了2012年以来我国房地产市场运行中出现的新趋势，即大城市(特别是一、二线重点城市)房地产市场发展相对中小城市更快，而二手房价格上涨更快，新房在地位上则逐渐边缘化。

　　大城市房价高，是我国城市化不平衡导致人口和资源在空间上的不均衡集聚的结果。近十多年来，我国40多个大城市发展的速度和质量要远远好于600多个中小城市。因区位优势(如沿海或沿江而降低外贸运输成本)和改革开放带来的制度红利，部分大城市获得了内生性发展；其他大城市(特别是省会城市)的发展更多靠行政性资源倾斜配置，尽管属于外生驱动但也享受了资源和人口集聚的红利。在等级化的行政管理体制下，行政级别越大的城市(如首都、区域中心城市和省会城市等)获得的资源越多，一线城市和省会城市资源和人口集聚程度最高，工业化带动城市化和产业结构升级的内生路径也就自然形成，因此成为国内生产效率最高、就业机会最多、生活福利最好的城市。作为兼具生产性服务业和生活性服务业的房地产业，必然要在价值上体现附着于其上的较高的单位产值。

　　大城市二手住房价格高涨，表面是住房公共服务配套供需紧张所致，深层原因则是投资模式的弊端长期积累所形成的。除政府主导外，我国经济增长模式的另一个特征是投资依赖。在分税制以及看重经济规模和速度的政绩考核体制下，地方政府做大投资规模和经济总量的投资饥渴症长期难以缓解，总是偏好地铁、高铁、高速公路、城市广场、CBD、工业园区和机场等看得见的、经营类的公共设施投资，对于医疗、教育、社保等看不见的、非经营类公共服务设施投资则没有激励。因此，更具普惠性的公共服务设施的投资远远跟不上城市人口流入和房地产边界扩展的速度。由于优质的公共资源大多集聚在城市中心区，而新房供应则越来越远离中心区，二手房相对于新房的优势随之越来越突出。

　　当然，各大城市之间的发展也很不平衡，一线城市开发较早，二手房交易占比达到70%左右，其区位优势相对新房更加突出，近年来二手房价格上涨主要就集中在这些城市。2011年以来，一线城市二手房价格平均涨幅较新房要高出约5个百分点，比如去年北京市三环内二手房的价格上涨了30%。由于二线城市开发较晚，中心区还有可利用土地，二手房交易占比低于50%，区位优势较新房也并不十分突出，但随着城市房地产边界的扩张，这些城市未来二手房价格涨幅也会高于新房。

　　由于政府预算内收入只能满足“吃饭财政”，所以项目投资需要的资本金只能从预算外解决，土地一级市场满足了这一需求，不管是基建投资中政府投入的部分，还是招商引资的低地价或免地价。另外，我国政府投资的模式是供给型投资，而非需求导向型投资，很多项目为了投资而投资，方式是将要素价格扭曲，使原本不可行的项目变得可行，短期内会降低失业率和增加产出。但是，这种繁荣由于无法在长期内挤入消费来回收投资成本，迟早会被“清算”。这就是我们看到的，在分布广泛和数量广大的三四线城市，由于集聚能力不够、产业基础不扎实，出现了大量的空城和鬼城、空荡荡的大广场、无人上座的体育馆和出租率低的CBD。

　　在我国快速推进城市化的背景下，即便城市化推进的模式和经济增长的模式无法改变，即使由于人口红利结束和适龄购房人群减少，房地产向上的大周期已结束，而人口和资源向一、二线城市集聚的趋势却仍然不会改变，这些城市的房价恐怕还将继续快速上涨。这样的房地产分化格局不变，新型城镇化的目标将渐行渐远。

　　因此，本轮调控的功夫更多已在诗外，即为新型城镇化和新的经济增长模式提前布局和铺路，最受关注“个人住房交易个人所得税严格征收”这一政策措施可能意正在此。目前，一线城市和重点二线城市的二手房交易有两个特点，一是二手住房基本集中在中心区；二是二手住房房龄较长，相对房屋原值增值较大。如严格按照20%征收住房交易个税，这些区域的二手住房交易将大受抑制，其当然有利于缓解人口过度集中的趋势，疏导人口向城市外围迁徙。而其他二线城市和广大的三线城市，二手房交易规模占比较小，而二手房房龄也较短，这一政策影响也就小多了。与此同时，我国公共财政近年来对民生的支持力度在逐年加大，寄希望于弥补对城市公共服务设施建设滞后的历史欠账。例如，今年政府工作报告指出“特别是要增加保障改善民生之处”，2013年财政赤字从2011年的4000亿增加到1.2万亿，主要投向正是社会公共服务设施。可以肯定的是。未来这方面的支出还会增加。在严控各级政府支出的背景下，此用意值得深度回味。