宝钢股份称所出售吴淞地块未低估

宝钢股份2月28日晚公告称，拟向宝钢集团及其下属子公司剥离不锈钢、特钢资产，预计获得不含税收益95.8亿元。有媒体报道认为，不锈钢和特钢事业部所处吴淞地块土地的未来商业开发潜力巨大，如未来宝钢股份自行开发相比目前整体转让价值更大。

为此，宝钢股份3月14日发布了《关于出售不锈钢、特钢事业部相关资产的议案》的补充公告，通过对比资产转让和土地自行开发取得的收入，表明目前不锈钢和特钢事业部地块的资产和土地评估值已充分体现商业开发价值。

从资产转让来看，不锈钢事业部和特钢事业部土地使用权和固定资产评估值约370亿元，即宝钢股份本次出售不锈钢事业部和特钢事业部全部土地使用权和固定资产取得的收入为370亿元。

从自行开发来看，不锈钢和特钢事业部相关固定资产评估值270亿元，其中：房屋建筑物114亿元、机器设备156亿元。如进行土地开发，房屋建筑物搬迁可回收价值接近于零，甚至场地平整还需要额外支付一定费用；而机器设备搬迁可利用价值一般仅20-30%左右，预计相关固定资产可回收价值30-45亿元。

同时，不锈钢和特钢事业部地块面积约5.7平方公里，因成片用地商业开发，部分土地需用于道路等相关配套建设，商住开发可出让用地一般占全部土地45-55%左右。如土地单价按2011年以来宝山地区住宅和商业用地平均成交价约1.5万元/米²（999.65万元/亩）计算，土地总开发价值在380-470亿元左右。但土地开发成本也很高，其中出让金一般为总开发价值的30%，约115-140亿元，扣除出让金后的土地开发净收入约265-330亿元。

根据上述测算，如自行开展土地开发，仅考虑土地出让金因素，土地自行开发净收入和相关固定资产可回收价值共计约295-375亿元，低于或接近本次资产转让收入。

综上，宝钢股份表示，公司本次资产交易的土地评估值公允反映了工业用地的市场价值，同时本次公司资产交易出售所得收入也高于或接近该等地块用于商住类用地开发的价值。并且，如公司自行开展商住类用地开发，至开发前期仍需承担经营亏损；土地开发周期较长，期间资金大量积压，财务成本较高；土地开发还将涉及大量职工安置，市场风险也相对较大。