打开融资新通道，上市房企迎来首单保障性租赁住房REITs

据公告显示，基金管理人为华夏基金，本支公募REITs预计募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。此次拟上市的基础设施REIT相关资产分别为：上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，为泗泾项目；以及上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，为东经济区项目。于本公告日期，华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。上市完成后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后，资产支持专项计划将动用认购款项向本集团收购该等项目公司的全部益。

保障租赁住房类C-REITS属于政策积极鼓励方向，海通证券认为，本次拆分上市行为将打通企业崭新股权融资方式，有利企业融资方式多元化，增强企业可持续经营能力。

同时，天风证券在研报中表示，华润置地分拆旗下保障性租赁住房作为REIT上市，具有较为深远影响。首先，REIT上市为另一种以股权为基础的融资方式，使得公司的融资方式及平台多元化。其次，这有助于公司盘活基础设施类资产，避免基础设施投资的恢复期较长、资产周转较低的不利影响。此外，公司作为基金份额持有人，将以现金分派的方式获得稳定回报，上市后项目的价值将以市场价格反映，公司在项目中持有的权益或得到更合理权威的评估。

值得一提的是，目前房企旗下的保障性租赁住房规模较大，因而保障性租赁住房REIT涉及到的资产范围或更加广泛，整体规模有望进一步扩大。

据公开信息统计，目前已有3支保障性质租赁住房REITs上市。分别为：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，发行规模总计37.97亿元。各底层资产的原始权益人均为保障性质住房为主业的公司，分别为：北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司。

在发行中，网下和网上认购倍数均突破百倍，有分析人士指出，市场对保租房REITs资产品类认可度较高。这其中，红土深圳安居REIT网下认购倍数最高，达133.03倍，发售份额5亿份，其中战略配售份额3亿份，占比60%；网下发售份额1.4亿份，占比28%；公众发售份额0.6亿份，占比12%。