2022年首轮土拍如火如荼，房企喜欢在哪些城市拿地？

“两集中”供地新模式开启的第二年，土地市场在去年年末的冷静趋稳中，等来了房地产市场政策利好不断的释放。今年土地市场拍卖热度如何？又出现了什么新特点？

供地批次增加，规模缩减

2022年的集中供地，比2021年开始得更早一些。

由于2021年“两集中”政策发布已在2月底，首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下，今年不少城市开始时间有所提前。

打响当头炮的便是北京。1月7日，北京挂牌了2022年第一批次集中供地地块；2月17日，北京首轮集中供地落下帷幕，18宗地块中成交17宗地块，总揽金480.255亿元。

伴随着首轮批次提前的，是多地供地节奏的变化。不同于2021年统一的“一年只卖三次地”，部分城市今年土地供应从三批次增加为四批次。青岛、武汉、厦门、重庆和济南均已明确全年供地计划分四批次供地。

“首批次提前有利于合理安排供地计划，避免市场供求大起大落。供地批次的提升，减轻各批次供地压力，便于房企灵活应对，有利于土地市场的稳定。”中指研究院表示。

批次的增加也引发了供应面积的分散。多数城市今年首批集中供地规模同比去年首批出现明显缩减，北京、青岛、重庆、长沙等地同比缩减规模过半，武汉的同比缩减幅度更是超九成。

“这反映出当前市场仍处恢复期，楼市情绪还未完全好转的情况下，集中供地也处在谨慎状态。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，供应规模缩减成为今年首轮集中供地的普遍情况，或与多地增加供应批次有关，后续随着开展供地计划的城市逐渐增多，预计供应规模将呈现稳步上涨态势。

但在供应规模缩减的同时，优质地块则在放量，多城供地集中在主城区配套相对成熟的区域，其中长沙、武汉与重庆等地的主城区供地面积占比涨幅均超过15%。

降低门槛，土拍规则改善

尽管首轮土拍试水意味明显，但各地在供地端方面的规则改进则显得诚意十足，降门槛、提利润，摇号、抽签基本已成标配。

首先，部分城市房企开发资质放宽，准入门槛进一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“资格预审环节”，在2022年的出让过程中已无该要求；合肥对于竞拍人开发资质放松更为明显，竞买企业开发资质由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求。

下调保证金比例也是不少城市的选择。武汉的土地出让保证金比例由最高50%下调至20%，南京则由30%下调至20%，同时部分地块付款周期也延长至6个月甚至更长。

更为突出的特点，是几乎所有城市都默契地放弃了以往的“竞自持、竞配建”模式，特别是保障房配建。

近年来，各地针对地价过高，也曾相继采取过“竞自持、竞配建”等一系列稳地价政策，这些密集的调控政策的确让土地市场整体热度消退，“地王”、高价地频出的现象得到控制。

但在今年，为了唤醒市场，各地配建要求接近全面降低，房企利润空间进一步上升。武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求，青岛和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%。

“这样做的目的很明确，尽可能降低房企拿地压力，提高房企参拍积极性，也有效保障房企合理利润，维护房地产市场发展。”中指研究院表示。

热度分化明显，国企仍为主力

尽管今年的土拍从地块品质到竞拍规则等都对房企示好频频，但从成交情况来看，房企拿地仍偏谨慎。反映到市场热度方面，城市之间热度分化明显。

首轮集中供地中，合肥的表现颇为亮眼，优质地块的竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。58安居客房产研究院分院院长张波指出，合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出让的诚意。

4月25日刚刚完成首轮供地的杭州同样表现不俗，揽金827亿。总共60宗地仅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中更是有23幅地触顶摇号。

但部分库存较大或市场处于调整期的城市土拍热度仍保持低位。天津、福州、厦门、武汉、成都、南京、东莞等城市，热度普遍一般，出现了大面积的底价成交、流拍或终止转让。

即便在同一城市里，成交热度分化也颇为明显。中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，以杭州为例，本次供地中1宗流摇，相应地块周边邻近高架、厂房等，微环境欠佳；25宗底价成交，所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域；23宗触及封顶进入一次性报价环节，所在区域主要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板。

中指研究院表示，从率先完成首轮土拍城市的结果来看，房企拿地明显趋向于“传统高价值”“规划利好”“去化效率高”这三类地块。

同样暴露出冷热不均现象的还有拿地的房企。在今年集中供地的交易中，有实力参与角逐的依旧以央国企为主。

“从近期房企的心态看，更多的还是体现在防范债务风险的出现，积极促进企业资金面稳定等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次土拍市场的表现，也说明市场之间还是有分化或分歧。

“从成交情况来看，房企拿地仍偏谨慎，叠加当前多地疫情反复，市场预期仍存在较大不确定性，与此同时，企业面临偿债高峰，资金压力仍较大，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。”中指研究院认为。(完)